Het kopen van een nieuwbouwwoning op plan aan de Zuid-Costa Blanca verloopt heel anders dan het kopen van een bestaande woning. Je verbindt je aan een woning die nog niet bestaat, betaalt in termijnen terwijl deze wordt gebouwd en vertrouwt erop dat de projectontwikkelaar op tijd en volgens de specificaties oplevert. Voor expatgezinnen die verhuizen vanuit het Verenigd Koninkrijk, Scandinavië, Duitsland, Nederland of Rusland is het kopen van een woning op plan in Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia en Pilar de la Horadada enorm populair, omdat het de zekerheid biedt van een moderne, energiezuinige woning met een zwembad. Deze gids legt uit hoe het proces in 2026 verloopt en waar gezinnen vaak in de val lopen.

Wat ‘off-plan’ hier eigenlijk betekent

‘Off-plan’ betekent dat u een onderhandse koopovereenkomst met de projectontwikkelaar ondertekent voor een woning die nog in aanbouw is of waar nog niet aan is begonnen, en dat u in termijnen betaalt die gekoppeld zijn aan mijlpalen in de bouw.

• Je reserveert een specifiek perceel of een specifieke woning tegen een introductieprijs, vaak nog voordat concurrenten het zien
• Je kiest meestal de afwerking, de indeling van de keuken en soms de ligging binnen het project
• Nieuwbouw aan de Zuid-Costa Blanca wordt gebouwd volgens de huidige Codigo Técnico de la Edificación, waardoor isolatie, beglazing en energie-efficiëntie ver voorlopen op oudere bestaande woningen
• De keerzijde is de tijd: een typisch off-planproject in dit gebied wordt 12 tot 24 maanden na de reservering opgeleverd

De betalingsfasen die u daadwerkelijk zult betalen

Een project op plan wordt in termijnen betaald, niet in één keer aan het einde. De exacte verdeling varieert per projectontwikkelaar, maar het patroon aan de Zuid-Costa Blanca is consistent.

• Reserveringsaanbetaling om de woning van de markt te halen, vaak 3.000 tot 10.000 euro
• Privé-koopcontract binnen enkele weken, waarmee u doorgaans ongeveer 20 tot 40 procent van de prijs plus IVA betaalt
• Tussentijdse betalingen tijdens de bouw, gekoppeld aan mijlpalen zoals fundering, ruwbouw en dak
• Eindafrekening bij de notaris bij oplevering, wanneer het pand klaar is en de eigendomsakte wordt ondertekend
• De btw op nieuwbouw bedraagt 10 procent, en de AJD-zegelrecht op de eigendomsakte voor nieuwbouw is in de Comunitat Valenciana vanaf 1 juni 2026 verlaagd naar 1,4 procent

Bankgaranties zijn niet optioneel

Dit is de allerbelangrijkste bescherming bij een aankoop op plan, en degene die expatgezinnen het vaakst over het hoofd zien. De Spaanse wet verplicht de projectontwikkelaar om elke euro die u vóór de oplevering betaalt te garanderen.

• Volgens het bouwrecht moet elke termijnbetaling worden gedekt door een bankgarantie of verzekeringspolis op uw naam
• Als de projectontwikkelaar niet levert of insolvent raakt, kunt u uw termijnbetalingen plus wettelijke rente terugvorderen
• De termijngelden worden gestort op een speciale, afgeschermde rekening, niet op de algemene rekening van de projectontwikkelaar
• Vraag om het individuele garantiecertificaat voor elke betaling, op uw naam, voordat u geld overmaakt

Geen garantie, geen betaling. Als een projectontwikkelaar er geen kan overleggen, is dat een stopteken, geen onderhandelingspunt. Het bredere kader valt onder de Ley de la Vivienda de la Comunitat Valenciana en de nationale bouwwetgeving.

De eerste bewoningsvergunning

Een nieuwbouwwoning is wettelijk pas bewoonbaar als er een bewoningsvergunning is afgegeven. Aan de Zuid-Costa Blanca is dit de ‘licencia de primera ocupación’, of in veel gevallen tegenwoordig een ‘declaración responsable de primera ocupación’ die bij de gemeente is ingediend.

• Dit document bevestigt dat het voltooide gebouw overeenkomt met het goedgekeurde project en de oorspronkelijke bouwvergunning
• Je hebt het nodig om legaal op je eigen naam aansluiting op het leidingwater en het elektriciteitsnet te krijgen
• Zonder dit document kun je geen permanente contracten voor nutsvoorzieningen afsluiten, alleen tijdelijke bouwvoorzieningen
• Sluit de koop bij de notaris niet af op basis van de belofte dat de vergunning eraan komt, maar zorg dat u bevestiging krijgt dat deze in behandeling is

Due Diligence voordat u reserveert

Due diligence bij off-plan aankopen heeft evenzeer betrekking op de projectontwikkelaar en het perceel als op de woning zelf.

• Controleer de staat van dienst van de projectontwikkelaar: hoeveel voltooide projecten heeft hij lokaal opgeleverd in Orihuela Costa, Villamartin of Pilar de la Horadada?
• Controleer of de bouwvergunning voor het perceel al is verleend, en niet alleen is aangevraagd
• Vraag de nota simple op bij het kadaster om het eigendom en eventuele lasten te verifiëren; deze is te verkrijgen via Registradores de España
• Lees de onderhandse koopovereenkomst goed door op de opleveringsdatum, de boete bij vertraging door de projectontwikkelaar en welke afwerkingen precies zijn inbegrepen
• Als er voor het project een ‘comunidad de propietarios’ in oprichting is, vraag dan om de notulen van de algemene vergadering zodra deze beschikbaar zijn, aangezien de notulen het document zijn dat de koper toont wat er is overeengekomen

Opleveringsinspectie en overdracht

Wanneer de projectontwikkelaar aangeeft dat de woning klaar is, haalt u niet zomaar de sleutels op. U voert eerst een inspectie uit.

• Voer een opleveringsinspectie uit voordat u de akte ondertekent, en noteer daarbij elk gebrek, van tegels tot kranen tot schilderwerk
• Veel gezinnen schakelen een onafhankelijke opleveringsinspecteur in; de bescheiden vergoeding hiervoor is zeker de moeite waard bij een aankoop van 300.000 euro
• Nieuwbouwwoningen hebben wettelijke garanties, waaronder dekking voor constructiefouten gedurende tien jaar
• Houd de aannemer verantwoordelijk voor het verhelpen van gebreken; het is veel gemakkelijker om deze op te lossen vóór de eindafrekening dan erna

Oplevering en registratie

De oplevering vindt plaats bij de notaris, waar u het resterende bedrag betaalt en de escritura ondertekent. Daar is de klus nog niet geklaard.

• Uw advocaat betaalt de IVA en AJD en dient de akte in bij het Registro de la Propiedad
• Pas door de registratie op jouw naam word je de wettelijke eigenaar in het openbare register; de ondertekening bij de notaris alleen is niet voldoende
• Een gloednieuwe woning heeft nog geen kadastrale waarde toegewezen gekregen, dus je eerste IBI-aanslag volgt zodra het kadaster dit heeft bijgewerkt
• Sluit je vaste water- en elektriciteitscontracten af zodra de bewoningsvergunning is bevestigd

Veelgemaakte fouten

• Een termijnbetaling doen voordat het bijbehorende bankgarantiecertificaat op jouw naam staat
• Ervan uitgaan dat de afwerking van de glanzende modelwoning ook die van uw woning zal zijn, in plaats van de contractspecificaties regel voor regel te controleren
• De overdracht afronden voordat de eerste bewoningsvergunning daadwerkelijk is afgegeven, waardoor u vervolgens vastzit aan de tijdelijke nutsvoorzieningen van de bouwer
• De opleveringsinspectie overslaan en de akte ondertekenen zonder dat gebreken zijn vastgelegd
• Alleen de hoofdprijs begroten en de 10 procent IVA plus AJD en advocatenkosten bij een nieuwbouwwoning vergeten
• De bedrijfsjurist van de projectontwikkelaar als uw eigen advocaat beschouwen; deze treedt op namens de projectontwikkelaar, u heeft uw eigen onafhankelijke vertegenwoordiger nodig

Een praktische volgorde

• Zorg dat u uw NIE en een Spaanse bankrekening al vroeg geregeld heeft, voordat u reserveert
• Stel uw eigen onafhankelijke advocaat aan, niet die van de projectontwikkelaar, om het contract te controleren en de garanties te bewaren
• Controleer de lokale staat van dienst van de projectontwikkelaar en bevestig dat de bouwvergunning is verleend
• Onderteken het onderhandse contract pas als elke termijnbetaling gedekt is door een bankgarantie op jouw naam
• Houd de bouwmijlpalen bij en betaal elke termijn op basis van de bijbehorende garantie, nooit vooruit
• Inspecteer de woning, bevestig de bewoningsvergunning, rond de transactie vervolgens af bij de notaris en registreer de eigendomsakte

Een aankoop op plan kan voor een verhuizend gezin de slimste manier zijn om een moderne woning aan de Zuid-Costa Blanca te bemachtigen, maar alleen met de juiste beschermingsmaatregelen in elke fase. Als u een aankoop op plan in Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin of Pilar de la Horadada overweegt, neem dan contact met ons op over het kopen van onroerend goed aan de Costa Blanca met Movr. Wij helpen u bij het vinden van het juiste bouwproject en zorgen ervoor dat u vanaf de reservering tot aan de sleuteloverdracht beschikt over uw eigen onafhankelijke juridische vertegenwoordiging. Wij geven zelf geen juridisch of fiscaal advies, maar zorgen ervoor dat in elke fase de juiste beschermingsmaatregelen zijn getroffen.