Bij de aankoop van een bestaande woning aan de Zuid-Costa Blanca gaat het vooral om wat u niet vanaf het terras kunt zien. De woning kan prachtig zijn, de prijs kan redelijk zijn, maar achter het papierwerk kunnen toch nog kosten schuilgaan, zoals een niet-geregistreerde uitbreiding of een onbetaalde verenigingsrekening die op de dag van ondertekening uw probleem wordt. Voor expatgezinnen die in 2026 vanuit het Verenigd Koninkrijk, Scandinavië, Duitsland, Nederland of Rusland verhuizen naar Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia of Pilar de la Horadada, is juridisch onderzoek bij de aankoop van een bestaande woning het onderdeel van het proces dat de aanbetaling beschermt. In deze gids worden de belangrijke controles en de volgorde waarin deze moeten worden uitgevoerd uiteengezet.

De Nota Simple komt eerst

De nota simple is het uittreksel uit het kadaster, het Registro de la Propiedad. Het is het allerbelangrijkste document dat je moet opvragen voordat je iets betaalt, en je advocaat zal dit in een vroeg stadium aanvragen.

• Hierop staat de geregistreerde eigenaar vermeld, zodat u kunt controleren of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar van het onroerend goed is
• Geeft een beschrijving van het onroerend goed zoals geregistreerd, met de oppervlakte, grenzen en eventuele bijgebouwen
• Geeft een overzicht van de ‘cargas’, de lasten, waaronder hypotheken, beslagleggingen en erfdienstbaarheden
• Hieruit blijkt of er een hypotheek op de woning rust en voor welk bedrag, zodat deze bij de overdracht kan worden afgelost
• Binnen enkele minuten aan te vragen via Registradores de España, of via je advocaat

Lasten, schulden en wat er aan het onroerend goed kleeft

In Spanje zijn veel schulden verbonden aan het onroerend goed, niet alleen aan de verkoper. Als u koopt zonder dit te controleren, kunt u deze schulden erbij krijgen.

• Een uitstaande hypotheek moet bij de overdracht worden afgelost en uit het kadaster worden verwijderd; de aflossing gebeurt uit de opbrengst van de verkoop
• Beslagleggingen (embargos), gerechtelijk opgelegde inbeslagnames, staan vermeld op de nota simple en moeten worden opgeheven voordat u koopt
• Onbetaalde IBI kan worden verhaald op het onroerend goed zelf voor het lopende jaar en verschillende voorgaande jaren
• Achterstallige gemeenschapsbijdragen gaan over op de nieuwe eigenaar voor het lopende jaar en de drie voorgaande jaren; vraag daarom om schriftelijk bewijs dat de verkoper geen achterstand heeft
• Vraag het ‘certificado de estar al corriente de pago’ aan, het certificaat waaruit blijkt dat de verkoper niets verschuldigd is aan de gemeenschap, gedateerd kort voor de overdracht
• Vraag de beheerder om de laatste notulen van de algemene vergadering (de ‘actas’) om te zien of er al werkzaamheden of extra bijdragen zijn overeengekomen

Is het gebouw daadwerkelijk legaal?

Een bestaande woning kan al jaren bewoond zijn en toch een bouwkundige onregelmatigheid vertonen. Bij oudere en landelijke woningen komt dit vaak voor, en het is veel goedkoper om dit vóór de aankoop te ontdekken dan erna.

• Controleer of er een 'licencia de primera ocupación' of een 'cedula de habitabilidad' (bewoonbaarheidsverklaring) is
• Vergelijk de geregistreerde beschrijving met wat er fysiek aanwezig is; een inglaste terras, een extra slaapkamer of een later aangelegd zwembad zijn mogelijk nooit aangegeven
• Niet-aangegeven verbouwingen kunnen vaak worden geregulariseerd, soms via een AFO of DAFO op landelijke percelen, maar dat brengt kosten en vertraging met zich mee die je in de prijs moet meerekenen
• Een geldig ‘certificado de eficiencia energética’, het energieprestatiecertificaat, is een wettelijke vereiste voor de verkoper
• Controleer bij landelijke percelen of de bestemming overeenkomt met wat erop is gebouwd; sommige woningen staan op ‘suelo rústico’ met beperkingen op uitbreidingen

Catastro versus het kadaster

In Spanje worden twee afzonderlijke registers van uw onroerend goed bijgehouden, en buitenlandse kopers zijn vaak verbaasd dat deze niet automatisch met elkaar overeenkomen. Het Registro de la Propiedad registreert eigendom en lasten. Het Catastro registreert de fysieke en fiscale beschrijving.

• Vraag het kadasterdossier op via de Sede Electrónica del Catastro en vergelijk de oppervlakte en grenzen met het kadasterregister en de eigendomsakte
• De daar vermelde ‘valor catastral’ bepaalt je toekomstige IBI en de belastinggrondslag voor niet-ingezetenen
• Afwijkingen tussen de eigendomsakte, het kadasterregister en het kadaster komen vaak voor en vertragen de afronding van de transactie als ze tot het laatste moment worden uitgesteld
• Een afwijking in de grenzen van een villaperceel moet vóór de ondertekening worden opgelost, niet erna

Fiscale controles die de koper beschermen

Een van de belangrijkste aspecten van het due diligence-onderzoek bij de aankoop van een bestaande woning betreft belastingen, en één daarvan is een wettelijke verplichting die op u als koper rust.

• Controleer of de IBI tot op heden is betaald; deze wordt in het grootste deel van Alicante, inclusief Torrevieja en Orihuela, geïnd door SUMA
• Als de verkoper geen fiscale inwoner van Spanje is, moet u 3 procent van de prijs inhouden en dit namens de verkoper aan de Agencia Tributaria betalen via Modelo 211
• Die inhouding van 3 procent is uw verantwoordelijkheid; als u dit nalaat, komt de aansprakelijkheid bij u te liggen
• Controleer wie de gemeentelijke plusvalia, de lokale onroerendgoedbelasting, betaalt; volgens de wet is dat meestal de verkoper, maar dit moet altijd in het contract worden bevestigd
• Zorg dat u uw eigen jaarlijkse Modelo 210 indient zodra u eigenaar bent, als u hier geen fiscale inwoner zult zijn

De ‘Reserva’ en het ‘Arras’-contract

Zodra je een bod hebt uitgebracht, gaat het papierwerk snel. Twee documenten binden je, en geen van beide mag worden ondertekend voordat de nota simple in orde is.

• Een reservering, de ‘reserva’, haalt het onroerend goed van de markt in ruil voor een kleine aanbetaling, terwijl de controles worden uitgevoerd.
• Het ‘contrato de arras’ is het aanbetalingscontract, meestal ‘arras penitenciales’ ter hoogte van ongeveer 10 procent van de prijs
• Bij ‘arras penitenciales’ verliest u de aanbetaling als u zich terugtrekt, en betaalt de verkoper het dubbele terug als hij zich terugtrekt
• Maak de arras afhankelijk van een onbezwaarde eigendomstitel, een geldig bewoningscertificaat en de afwezigheid van verborgen kosten
• Betaal nooit een reserverings- of arras-aanbetaling voordat je eigen advocaat de nota simple heeft gelezen

Veelgemaakte fouten

• Een reserveringsaanbetaling betalen voordat iemand de nota simple heeft opgevraagd
• Vertrouwen op een mooi huis en nalaten te controleren op niet-geregistreerde uitbreidingen of een toegevoegd zwembad
• Ervan uitgaan dat de gemeenschapsbijdragen en IBI in orde zijn, in plaats van om schriftelijk bewijs te vragen
• De inhouding van 3 procent vergeten wanneer de verkoper niet-ingezetene is, waardoor je de belasting zelf moet dragen
• Gebruik maken van de advocaat van de verkoper of makelaar in plaats van een eigen, onafhankelijke advocaat in te schakelen
• Discrepanties in het kadaster en het eigendomsregister uitstellen tot de afrondingsweek, terwijl ze dan de meeste vertraging veroorzaken

Een praktische volgorde

• Zorg tijdens de zoektocht dat je NIE en een Spaanse bankrekening geregeld zijn
• Schakel je eigen onafhankelijke advocaat in voordat je een formeel bod uitbrengt
• Laat de advocaat de nota simple en het kadasteruittreksel opvragen en deze vergelijken met de akte
• Controleer of de bewoningsvergunning en het energiecertificaat aanwezig zijn en of alle verbouwingen zijn aangegeven
• Vraag het certificaat van geen achterstallige VvE-bijdragen en de laatste notulen van de algemene vergadering op
• Teken de arras pas als de eigendomstitel vrij van lasten is, rond de transactie vervolgens af bij de notaris en laat de akte op uw naam registreren

Tweedehandswoningen vormen het grootste deel van wat expatgezinnen daadwerkelijk kopen aan de Zuid-Costa Blanca, en de meeste transacties verlopen vlekkeloos. De transacties die misgaan, zijn bijna altijd mislukt omdat een zorgvuldige koper een controle heeft nagelaten die hij eerst had kunnen uitvoeren. Als u op zoek bent naar een bestaande woning in Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia of Pilar de la Horadada, kunnen wij u helpen bij het vinden van onroerend goed aan de Costa Blanca via Movr en ervoor zorgen dat uw eigen onafhankelijke advocaat de juridische controles uitvoert vanaf de eerste bezichtiging. Wij geven zelf geen juridisch of fiscaal advies, maar zorgen ervoor dat de juiste vragen worden gesteld voordat u zich vastlegt.