Der Kauf einer Neubauimmobilie vom Plan weg an der südlichen Costa Blanca unterscheidet sich erheblich vom Kauf einer fertiggestellten Bestandsimmobilie. Sie entscheiden sich für ein Haus, das noch nicht existiert, zahlen in Raten während der Bauphase und vertrauen darauf, dass der Bauträger das Projekt termingerecht und gemäß den Vorgaben fertigstellt. Für Expat-Familien, die aus Großbritannien, Skandinavien, Deutschland, den Niederlanden oder Russland umziehen, ist der Kauf einer Immobilie „off plan“ in Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia und Pilar de la Horadada äußerst beliebt, da sie sich so ein modernes, energieeffizientes Eigenheim mit Pool sichern können. Dieser Leitfaden erklärt, wie der Prozess im Jahr 2026 abläuft und wo Familien oft in die Falle tappen.

Was „Off-Plan“ hier eigentlich bedeutet

„Off-Plan“ bedeutet, dass Sie mit dem Bauträger einen privaten Kaufvertrag für eine Immobilie abschließen, die sich noch im Bau befindet oder deren Bau noch nicht begonnen hat, und dass Sie in Raten zahlen, die an Meilensteine des Bauvorgangs gekoppelt sind.

• Sie reservieren ein bestimmtes Grundstück oder eine bestimmte Einheit zum Einführungspreis, oft noch bevor die Konkurrenz davon erfährt.
• In der Regel wählen Sie die Ausstattung, den Grundriss der Küche und manchmal auch die Lage innerhalb der Wohnanlage aus.
• Neubauten an der südlichen Costa Blanca werden nach dem aktuellen „Código Técnico de la Edificación“ errichtet, sodass Dämmung, Verglasung und Energieeffizienz denen älterer Bestandsimmobilien weit überlegen sind.
• Der Nachteil ist die Zeit: Ein typisches Off-Plan-Projekt in dieser Gegend wird 12 bis 24 Monate nach der Reservierung fertiggestellt.

Die Zahlungsphasen, die tatsächlich anfallen

Der Kauf einer Immobilie vom Plan weg wird in Raten bezahlt, nicht in einer einzigen Summe am Ende. Die genaue Aufteilung variiert je nach Bauträger, aber das Muster an der südlichen Costa Blanca ist einheitlich.

• Reservierungsanzahlung, um die Einheit vom Markt zu nehmen, oft 3.000 bis 10.000 Euro
• Privater Kaufvertrag innerhalb weniger Wochen, der in der Regel etwa 20 bis 40 Prozent des Preises zuzüglich IVA umfasst
• Zwischenzahlungen während der Bauphase, gekoppelt an Meilensteine wie Fundament, Rohbau und Dach
• Restzahlung beim Notar bei Fertigstellung, wenn die Immobilie fertiggestellt ist und die Eigentumsurkunde unterzeichnet wird
• Die Mehrwertsteuer (IVA) für einen Neubau beträgt 10 Prozent, und die Stempelsteuer (AJD) auf die Eigentumsurkunde für Neubauten wurde in der Comunitat Valenciana ab dem 1. Juni 2026 auf 1,4 Prozent gesenkt

Bankgarantien sind nicht optional

Dies ist die mit Abstand wichtigste Absicherung bei einem Kauf ab Plan, die von Expat-Familien jedoch am häufigsten nicht überprüft wird. Das spanische Recht verpflichtet den Bauträger, jeden Euro, den Sie vor der Fertigstellung zahlen, zu garantieren.

• Gemäß den baurechtlichen Bestimmungen muss jede Teilzahlung durch eine Bankgarantie oder eine Versicherungspolice auf Ihren Namen abgesichert sein
• Sollte der Bauträger die Lieferung nicht erbringen oder insolvent werden, können Sie Ihre Teilzahlungen zuzüglich gesetzlicher Zinsen zurückfordern
• Die Teilzahlungen werden auf ein eigens dafür vorgesehenes, zweckgebundenes Konto eingezahlt, nicht auf das allgemeine Konto des Bauträgers
• Verlangen Sie für jede Zahlung die individuelle Bürgschaftsurkunde auf Ihren Namen, bevor Sie Geld überweisen

Keine Bürgschaft, keine Zahlung. Wenn ein Bauträger keine vorweisen kann, ist das ein Stoppschild, kein Verhandlungspunkt. Der übergeordnete Rechtsrahmen ist im Ley de la Vivienda de la Comunitat Valenciana und im nationalen Baurecht verankert.

Die Erstbezugsgenehmigung

Ein Neubau ist rechtlich erst bewohnbar, wenn er über eine Erstbezugsgenehmigung verfügt. An der südlichen Costa Blanca ist dies die „licencia de primera ocupación“ oder in vielen Fällen mittlerweile eine „declaración responsable de primera ocupación“, die beim Ayuntamiento eingereicht wird.

• Sie bestätigt, dass das fertiggestellte Gebäude mit dem genehmigten Projekt und der ursprünglichen Baugenehmigung übereinstimmt
• Sie benötigen sie, um Wasser- und Stromanschlüsse rechtmäßig auf Ihren Namen anzumelden
• Ohne sie können Sie keine dauerhaften Versorgungsverträge abschließen, sondern erhalten nur eine vorübergehende Bauversorgungsverpflichtung
• Schließen Sie den Vertrag beim Notar nicht allein auf der Grundlage eines Versprechens ab, dass die Genehmigung noch kommt, sondern lassen Sie sich bestätigen, dass sie bereits vorliegt

Sorgfaltsprüfung vor der Reservierung

Bei der Sorgfaltsprüfung vor Baubeginn geht es ebenso sehr um den Bauträger und das Grundstück wie um das Haus selbst.

• Prüfen Sie die Erfolgsbilanz des Bauträgers: Wie viele Projekte hat er vor Ort in Orihuela Costa, Villamartín oder Pilar de la Horadada bereits fertiggestellt?
• Vergewissern Sie sich, dass für das Grundstück die Baugenehmigung bereits erteilt wurde und nicht nur beantragt ist
• Rufen Sie die „Nota Simple“ aus dem Grundbuch ab, um die Eigentumsverhältnisse und etwaige Belastungen zu überprüfen; diese erhalten Sie über Registradores de España
• Lesen Sie den Kaufvertrag genau durch, um den Fertigstellungstermin, die Vertragsstrafe bei Verzögerung durch den Bauträger und die genauen Ausstattungsmerkmale zu überprüfen
• Wenn für die Wohnanlage eine „Comunidad de Propietarios“ in Gründung ist, fordern Sie die Protokolle der Hauptversammlungen an, sobald diese vorliegen, da diese Protokolle das Dokument auf Käuferseite sind, das die getroffenen Vereinbarungen belegt

Mängelbeseitigung und Übergabe

Wenn der Bauträger angibt, dass die Immobilie fertig ist, holen Sie nicht einfach nur die Schlüssel ab. Sie führen zunächst eine Begehung durch.

• Führen Sie vor der Unterzeichnung der Kaufurkunde eine Mängelbegehung durch und listen Sie dabei jeden Mangel auf, von den Fliesen über die Armaturen bis hin zu den Anstrichen
• Viele Familien ziehen einen unabhängigen Sachverständigen für die Mängelbegehung hinzu; die bescheidene Gebühr lohnt sich bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro auf jeden Fall
• Neubauten unterliegen gesetzlichen Gewährleistungsfristen, einschließlich einer zehnjährigen Garantie auf bauliche Mängel.
• Halten Sie den Bauunternehmer für die Behebung der Mängel in der Pflicht – es ist weitaus einfacher, diese vor der Restzahlung zu beheben als danach.

Abschluss und Eintragung

Der Abschluss findet beim Notar statt, wo Sie den Restbetrag bezahlen und die „Escritura“ unterzeichnen. Damit ist die Angelegenheit noch nicht abgeschlossen.

• Ihr Anwalt zahlt die IVA und die AJD und hinterlegt die Urkunde beim „Registro de la Propiedad“.
• Erst durch die Eintragung auf Ihren Namen werden Sie im öffentlichen Register zum rechtmäßigen Eigentümer – nicht bereits durch die Unterzeichnung beim Notar
• Ein brandneues Bauobjekt hat noch keinen Katasterwert zugewiesen bekommen, daher erhalten Sie Ihre erste IBI-Rechnung, sobald das Kataster den Rückstand aufgeholt hat
• Schließen Sie Ihre dauerhaften Wasser- und Stromverträge ab, sobald die Nutzungsgenehmigung bestätigt ist

Häufige Fehler

• Eine Teilzahlung leisten, bevor die entsprechende Bankgarantie auf Ihren Namen ausgestellt ist
• Davon auszugehen, dass Ihre Wohnung genauso hochwertig ausgestattet sein wird wie das glänzende Musterhaus, anstatt die Vertragsbedingungen Zeile für Zeile zu prüfen
• Den Kauf vor der tatsächlichen Erteilung der Erstbezugsgenehmigung abzuschließen und dann auf die provisorischen Anschlüsse des Bauunternehmers angewiesen zu sein
• Die Mängelsuche zu überspringen und die Urkunde zu unterzeichnen, ohne dass Mängel festgehalten wurden
• Nur den Listenpreis einzuplanen und die 10 Prozent IVA sowie die AJD und Anwaltskosten bei einem Neubau zu vergessen
• Den hauseigenen Anwalt des Bauträgers als Ihren Anwalt zu betrachten – er vertritt den Bauträger, Sie benötigen einen eigenen unabhängigen Rechtsbeistand

Ein praktischer Ablauf

• Besorgen Sie sich frühzeitig Ihre NIE und ein spanisches Bankkonto, noch bevor Sie eine Reservierung vornehmen
• Beauftragen Sie Ihren eigenen unabhängigen Anwalt, nicht den des Bauträgers, um den Vertrag zu prüfen und die Garantien zu verwahren
• Überprüfen Sie die lokale Erfolgsbilanz des Bauträgers und vergewissern Sie sich, dass die Baugenehmigung erteilt wurde
• Unterzeichnen Sie den Vorvertrag erst, wenn jede Teilzahlung durch eine auf Ihren Namen lautende Bankgarantie abgesichert ist
• Verfolgen Sie die Baufortschritte und zahlen Sie jede Tranche erst nach Vorlage der entsprechenden Garantie, niemals im Voraus
• Führen Sie die Mängelsuche durch, bestätigen Sie die Nutzungsgenehmigung, schließen Sie dann den Kaufvertrag beim Notar ab und lassen Sie die Urkunde eintragen

Der Kauf einer Immobilie vom Plan weg kann für eine umziehende Familie der klügste Weg sein, sich ein modernes Zuhause an der südlichen Costa Blanca zu sichern – aber nur mit den richtigen Absicherungen in jeder Phase. Wenn Sie einen Off-Plan-Kauf in Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin oder Pilar de la Horadada in Erwägung ziehen, sprechen Sie mit uns über den Kauf einer Immobilie an der Costa Blanca mit Movr. Wir helfen Ihnen, das richtige Bauprojekt zu finden, und sorgen dafür, dass Sie von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe über eine eigene, unabhängige rechtliche Vertretung verfügen. Wir bieten selbst keine Rechts- oder Steuerberatung an, stellen jedoch sicher, dass in jeder Phase die richtigen Schutzmaßnahmen getroffen werden.