Die meisten Expat-Familien, die an die südliche Costa Blanca ziehen, suchen sich zunächst eine Immobilie aus und kümmern sich erst später um die Finanzierung. In einem Markt, in dem preisgünstige Villen in Villamartín und La Zenia schnell verkauft sind, kann diese Reihenfolge dazu führen, dass Ihnen das Haus entgeht. Wenn Sie wissen, welche Kredite eine spanische Bank gewährt, und die Unterlagen bereits vor der Besichtigung bereit haben, sind Sie in der Lage zu handeln, sobald die richtige Bestandsimmobilie oder der richtige Neubau auf den Markt kommt. Dies ist ein praktischer Überblick darüber, wie Hypotheken für Nichtansässige hier im Jahr 2026 funktionieren, verfasst für Käufer aus Großbritannien, Skandinavien, Deutschland, den Niederlanden und darüber hinaus.

Warum die Finanzierung Ihre Suche bestimmt

Eine Hypothekenentscheidung beeinflusst die gesamte Suche. Sie legt die Obergrenze Ihres Budgets fest, die Höhe der Anzahlung, die Sie in bar bereithalten müssen, und die Geschwindigkeit, mit der Sie ein glaubwürdiges Angebot abgeben können. Verkäufer an der südlichen Costa Blanca, insbesondere in Orihuela Costa und Torrevieja, nehmen einen Käufer, dessen Finanzierung bereits gesichert ist, weitaus ernster als einen, der sich noch fragt, was eine Bank wohl genehmigen könnte.

Realitätscheck

• Rund 15 Prozent der im Jahr 2024 in ganz Spanien gekauften Immobilien gingen an internationale Käufer, daher sind die Kreditgeber hier daran gewöhnt, mit Nichtansässigen zu verhandeln
• Eine vorläufige Hypothekenzusage ist keine Formalität, die man überspringen kann, sobald man die Immobilie gefunden hat
• Barzahler machen nach wie vor einen großen Anteil der Käufe an der Küste aus, daher müssen Käufer mit Finanzierung zügig handeln, um wettbewerbsfähig zu bleiben

Wie viel können nicht ansässige Käufer tatsächlich aufnehmen?

Spanische Kreditgeber behandeln Gebietsansässige und Gebietsfremde unterschiedlich, und die Anforderungen für eine Hypothek für Gebietsfremde sind strenger. Ein Gebietsansässiger kann oft bis zu 80 Prozent des Schätzwertes oder des Kaufpreises aufnehmen, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Für Gebietsfremde liegt die Obergrenze in der Regel niedriger, nämlich bei etwa 50 bis 70 Prozent, sodass Sie den Rest zusammen mit den Kaufnebenkosten selbst finanzieren müssen.

• Die Beleihungsquote für Nichtansässige liegt üblicherweise zwischen 50 und 70 Prozent des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis und Bankbewertung
• Die Laufzeiten von Hypotheken für Nichtansässige sind kürzer als für Ansässige und betragen oft etwa 15 bis 20 Jahre
• Die meisten Banken verlangen, dass Ihre monatlichen Gesamtverbindlichkeiten, einschließlich der neuen Hypothek, unter etwa 35 Prozent Ihres Nettoeinkommens bleiben
• Kreditgeber stützen sich bei der Kreditvergabe auf die Bankbewertung („tasación“) und vergeben den Kredit auf Basis dieses Wertes und nicht auf Basis des von Ihnen vereinbarten Kaufpreises

Wichtiger Hinweis

Die Bank vergibt den Kredit auf der Grundlage ihrer eigenen Bewertung. Wenn eine Wohnung in Torrevieja unter dem vereinbarten Preis bewertet wird, müssen Sie die Differenz zusätzlich zu Ihrer Anzahlung in bar ausgleichen, sodass eine niedrige Bewertung das gesamte Geschäft grundlegend verändern kann.

Zinssätze und der Euribor im Jahr 2026

Spanische Hypotheken gibt es als Festzins-, variabel verzinsliche oder gemischte Darlehen. Variable und gemischte Darlehen orientieren sich am 12-Monats-Euribor, dem Zinssatz, zu dem sich Banken der Eurozone gegenseitig Geld leihen. Dieser wird vom European Money Markets Institute veröffentlicht und weitgehend von den Entscheidungen der Europäischen Zentralbank bestimmt. Nach den Tiefstständen des Vorjahres haben sich die Zinsen bis 2026 gefestigt.

• Der Euribor lag im Juli 2026 im Durchschnitt bei 2,835 Prozent, gegenüber 2,079 Prozent ein Jahr zuvor
• Variable Zinssätze werden als Euribor zuzüglich einer Marge angegeben, sodass eine typische Marge von etwa 0,75 Prozent Mitte 2026 bei knapp 3,6 Prozent lag
• Festzinssätze beseitigen die Unsicherheit, beginnen jedoch in der Regel etwas höher als der anfängliche variable Zinssatz
• Der durchschnittliche Zinssatz für neue spanische Hypotheken lag laut dem nationalen Statistikamt Ende 2025 bei rund 3,17 Prozent

Was dies für Käufer bedeutet

• Planen Sie mit dem Zinssatz, der bei der Überprüfung auf Sie zukommen könnte, und nicht mit dem niedrigsten Angebotspreis
• Ein Festzins eignet sich für Familien, die über die gesamte Laufzeit hinweg eine vorhersehbare monatliche Belastung wünschen
• Bitten Sie jeden Kreditgeber, Ihnen die Gesamtkosten einschließlich der produktgebundenen Versicherungen aufzuzeigen, bevor Sie sich festlegen

Kosten, die die Hypothek nicht abdeckt

Der Kredit deckt nur einen Teil des Kaufpreises ab, sonst nichts. Kaufnebenkosten, Notar- und Grundbuchgebühren für die Immobilie sowie Ihre eigenen Rechtskosten müssen Sie aus eigenen Mitteln bestreiten. Planen Sie Gesamtanschaffungskosten in Höhe von etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zur Anzahlung ein, und denken Sie daran, dass diese nicht in die Hypothek aufgenommen werden können.

• Die Anzahlung, also die Differenz zwischen dem Darlehen und dem Kaufpreis, muss aus eigenen Mitteln bestritten werden
• Sie tragen die Kosten für die Immobilienbewertung, die die Bank verlangt, bevor sie den Kredit gewährt
• Gemäß dem Hypothekengesetz von 2019 (LCCI) übernimmt der Kreditgeber die Notar-, Grundbuch- und Stempelgebühren für die Hypothekenurkunde selbst
• Wechselkursschwankungen zwischen Ihrer Landeswährung und dem Euro können die tatsächlichen Kosten Ihrer Anzahlung beeinflussen; planen Sie die Überweisung daher rechtzeitig

Vor der Besichtigung die Voraussetzungen für eine Hypothek schaffen

Familien, die an der südlichen Costa Blanca erfolgreich Immobilien kaufen, kommen mit bereits erledigten Vorbereitungen an. Ohne eine „Número de Identidad de Extranjero“ (NIE) können Sie keine spanische Hypothek beantragen, und die meisten Kreditgeber verlangen ein spanisches Bankkonto für die Abwicklung der Zahlungen.

• Beantragen Sie Ihre NIE frühzeitig, entweder bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder bei einer Polizeidienststelle, sobald Sie in Spanien sind
• Eröffnen Sie ein spanisches Konto bei einer Bank, die auf den Markt für Nichtansässige spezialisiert ist, wie beispielsweise Banco Sabadell, BBVA oder CaixaBank
• Sammeln Sie aktuelle Gehaltsabrechnungen oder, falls Sie selbstständig sind, die Buchhaltungsunterlagen und Steuererklärungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Bereiten Sie Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten vor, da Autokredite und andere Verpflichtungen Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigen
• Beantragen Sie eine vorläufige Hypothekenzusage, damit Sie Ihre Obergrenze kennen, bevor Sie sich in Pilar de la Horadada oder Villamartin umsehen

Häufige Fehler

• Die Finanzierung erst nach Annahme eines Angebots zu regeln und die Immobilie dann während der Wartezeit zu verlieren
• Annehmen, dass der für Gebietsansässige geltende Beleihungsauslauf von 80 Prozent auch für Nicht-Gebietsansässige gilt
• Zu vergessen, dass Kaufsteuern und Gebühren nicht über einen Kredit finanziert werden können und in bar bereitgestellt werden müssen
• Die Budgetplanung auf Basis des aktuellen Euribor statt des Zinssatzes, der bei der nächsten Überprüfung gelten könnte
• Die Lücke übersehen, die entsteht, wenn die Bankbewertung unter dem vereinbarten Preis liegt
• Die Überweisung der Anzahlung in letzter Minute zu einem ungünstigen Wechselkurs vornehmen

Ein praktischer Ablauf

Ein übersichtlicher Auftragsstatus sorgt dafür, dass Sie bereit sind zu handeln, sobald das richtige Haus auftaucht.

• Legen Sie ein realistisches Budget fest und planen Sie 10 bis 15 Prozent über dem Kaufpreis für Steuern und Gebühren ein
• Beantragen Sie Ihre NIE und eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto
• Sichern Sie sich eine vorläufige Hypothekenzusage von einem Kreditgeber, der mit Nichtansässigen zusammenarbeitet
• Schauen Sie sich die Immobilie mit einem klaren Höchstbetrag und bereits bereitgestellter Anzahlung an
• Beauftragen Sie Ihren eigenen unabhängigen Anwalt mit der rechtlichen Prüfung, sobald Sie die Immobilie gefunden haben
• Organisieren Sie Ihre Überweisung so, dass die Anzahlung pünktlich eingeht

Die Finanzierung setzt die Grenzen Ihrer Suche, und das richtige Haus muss noch gefunden werden – an der südlichen Costa Blanca sind die begehrtesten Bestandsimmobilien und Neubauten oft schon weg, bevor sie auf den Immobilienportalen erscheinen. Das Movr-Team arbeitet mit umziehenden Familien in Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia und Pilar de la Horadada zusammen, passt ein festes Budget an die richtige Immobilie an und handelt schnell, sobald diese auf dem Markt erscheint. Die rechtliche Prüfung übernimmt Ihr eigener Anwalt und die Hypothek Ihre gewählte Bank, während wir uns darauf konzentrieren, das richtige Zuhause für Ihre Familie zu finden und zu sichern.