Beim Kauf einer Bestandsimmobilie an der südlichen Costa Blanca geht es vor allem um das, was man von der Terrasse aus nicht sehen kann. Das Haus mag wunderschön sein, der Preis mag fair sein, und dennoch können sich in den Unterlagen eine Abgabe, ein nicht eingetragener Anbau oder eine unbezahlte Gemeinschaftsgebühr verbergen, die ab dem Tag der Unterzeichnung zu Ihrem Problem werden. Für Expat-Familien, die 2026 aus Großbritannien, Skandinavien, Deutschland, den Niederlanden oder Russland nach Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartín, La Zenia oder Pilar de la Horadada umziehen, ist die rechtliche Due Diligence bei einer Bestandsimmobilie der Teil des Prozesses, der die Anzahlung schützt. Dieser Leitfaden beschreibt die wichtigen Prüfungen und die Reihenfolge, in der sie durchgeführt werden sollten.

Die „Nota Simple“ steht an erster Stelle

Die „Nota Simple“ ist der Auszug aus dem Grundbuch, dem „Registro de la Propiedad“. Sie ist das wichtigste Dokument, das Sie einholen müssen, bevor Sie irgendetwas bezahlen, und Ihr Anwalt wird sie frühzeitig anfordern.

• Zeigt den eingetragenen Eigentümer an, sodass Sie sich vergewissern können, dass die verkaufende Person tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist
• Beschreibt die Immobilie so, wie sie eingetragen ist, einschließlich der Grundstücksfläche, der Grenzen und etwaiger Nebengebäude
• Er listet die „cargas“, also die Belastungen, auf, darunter Hypotheken, Pfändungen und Dienstbarkeiten
• Gibt Aufschluss darüber, ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist und in welcher Höhe, damit diese bei Vertragsabschluss gelöscht werden kann
• Wird über „Registradores de España“ oder von Ihrem Anwalt in wenigen Minuten angefordert

Belastungen, Schulden und was mit der Immobilie einhergeht

In Spanien sind viele Schulden an die Immobilie gebunden, nicht nur an den Verkäufer. Wenn Sie ohne Überprüfung kaufen, können Sie diese übernehmen.

• Eine ausstehende Hypothek muss bei der Abwicklung getilgt und aus dem Grundbuch gelöscht werden; die Tilgung erfolgt aus dem Verkaufserlös
• Pfändungen (Embargos) und gerichtlich angeordnete Beschlagnahmungen sind in der „Nota Simple“ vermerkt und müssen vor dem Kauf beglichen werden
• Nicht gezahlte IBI-Steuern können für das laufende Jahr und mehrere Vorjahre gegen die Immobilie selbst geltend gemacht werden
• Rückstände bei den Gemeinschaftsgebühren gehen für das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Jahre auf den neuen Eigentümer über; verlangen Sie daher einen schriftlichen Nachweis, dass der Verkäufer keine Rückstände hat
• Fordern Sie das „Certificado de estar al corriente de pago“ an, die Bescheinigung, dass der Verkäufer keine Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft hat, datiert kurz vor dem Vertragsabschluss.
• Bitten Sie den Verwalter um die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung („actas“), um zu prüfen, ob bereits Arbeiten oder Sonderumlagen beschlossen wurden

Ist das Gebäude tatsächlich rechtmäßig?

Eine Wiederverkaufsimmobilie kann jahrelang bewohnt sein und dennoch eine baurechtliche Unregelmäßigkeit aufweisen. Bei älteren und ländlichen Immobilien ist dies häufig der Fall, und es ist weitaus kostengünstiger, dies vor dem Kauf herauszufinden als danach.

• Prüfen Sie, ob eine „licencia de primera ocupación“ oder die „cedula de habitabilidad“ (Bewohnbarkeitsbescheinigung) vorliegt
• Vergleichen Sie die eingetragene Beschreibung mit dem tatsächlichen Zustand vor Ort; eine verglaste Terrasse, ein zusätzliches Schlafzimmer oder ein später angebauter Pool wurden möglicherweise nie angemeldet
• Nicht angemeldete Umbauten lassen sich oft legalisieren, auf ländlichen Grundstücken manchmal durch eine AFO oder DAFO, doch dies ist mit Kosten und Verzögerungen verbunden, die Sie einkalkulieren müssen
• Ein gültiges „Certificado de eficiencia energética“, also der Energieausweis, ist für den Verkäufer gesetzlich vorgeschrieben
• Vergewissern Sie sich bei ländlichen Grundstücken, dass die Parzelle für die darauf befindlichen Gebäude klassifiziert ist; manche Häuser stehen auf „suelo rústico“ (landwirtschaftlichem Boden), was Einschränkungen bei Erweiterungen mit sich bringt

Kataster versus Grundbuchamt

In Spanien werden zwei getrennte Register zu Ihrer Immobilie geführt, und Käufer aus dem Ausland sind oft überrascht, dass diese nicht automatisch übereinstimmen. Das „Registro de la Propiedad“ erfasst Eigentumsverhältnisse und Belastungen. Das „Catastro“ erfasst die physische und steuerliche Beschreibung.

• Rufen Sie den Katasterauszug über die „Sede Electrónica del Catastro“ ab und vergleichen Sie die Fläche und die Grenzen mit den Angaben im Grundbuch und in der Eigentumsurkunde
• Der dort angegebene „Valor Catastral“ bestimmt Ihre zukünftige IBI-Steuer und die Steuerbemessungsgrundlage für Nichtansässige.
• Unstimmigkeiten zwischen der Urkunde, dem Grundbuch und dem Kataster sind häufig und verzögern den Abschluss, wenn sie bis zur letzten Minute aufgeschoben werden
• Eine Abweichung bei den Grundstücksgrenzen einer Villenparzelle sollte vor der Unterzeichnung geklärt werden, nicht erst danach

Steuerliche Überprüfungen zum Schutz des Käufers

Einige der wichtigsten Due-Diligence-Prüfungen bei einem Wiederverkauf betreffen steuerliche Aspekte, und eine davon ist eine gesetzliche Pflicht, die Ihnen als Käufer obliegt.

• Vergewissern Sie sich, dass die IBI auf dem neuesten Stand ist; diese wird von der SUMA im Großteil von Alicante, einschließlich Torrevieja und Orihuela, eingezogen
• Ist der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig, müssen Sie 3 Prozent des Kaufpreises einbehalten und diese unter Verwendung des Formulars „Modelo 211“ auf dem Konto des Verkäufers an die Agencia Tributaria überweisen
• Diese Einbehaltung von 3 Prozent liegt in Ihrer Verantwortung; wenn Sie sie unterlassen, geht die Haftung auf Sie über
• Prüfen Sie, wer die „Plusvalía municipal“, die kommunale Grundwertsteuer, begleicht – gesetzlich ist dies in der Regel der Verkäufer, dies sollte jedoch immer im Vertrag bestätigt werden
• Planen Sie Ihre eigene jährliche Steuererklärung (Modelo 210) ein, sobald Sie Eigentümer sind, falls Sie hier nicht steuerlich ansässig sein werden

Die „Reserva“ und der „Arras“-Vertrag

Sobald Sie ein Angebot abgegeben haben, geht es mit den Formalitäten schnell voran. Zwei Dokumente verpflichten Sie, und keines davon sollte unterzeichnet werden, bevor die „Nota Simple“ einwandfrei ist.

• Eine Reservierung („Reserva“) nimmt die Immobilie gegen eine geringe Anzahlung vom Markt, während die Bonitätsprüfungen laufen.
• Der „Contrato de Arras“ ist der Anzahlungsvertrag, in der Regel handelt es sich um „Arras Penitenciales“ in Höhe von etwa 10 Prozent des Kaufpreises
• Bei „arras penitenciales“ verlieren Sie die Anzahlung, wenn Sie vom Kauf zurücktreten, und der Verkäufer zahlt das Doppelte zurück, wenn er vom Verkauf zurücktritt
• Machen Sie die „Arras“ von einem einwandfreien Eigentumsnachweis, einer gültigen Nutzungsgenehmigung und dem Fehlen nicht offengelegter Belastungen abhängig
• Zahlen Sie niemals eine Reservierungs- oder Anzahlung, bevor Ihr eigener Anwalt die „Nota Simple“ geprüft hat

Häufige Fehler

• Die Zahlung einer Reservierungskaution, bevor jemand die „Nota Simple“ eingeholt hat
• Sich von einem schönen Haus blenden zu lassen und die Überprüfung auf nicht eingetragene Anbauten oder einen nachträglich errichteten Pool zu überspringen
• Davon ausgehen, dass die Gemeinschaftsgebühren und die IBI-Steuer geklärt sind, anstatt einen schriftlichen Nachweis zu verlangen
• Die 3-prozentige Einbehaltung vergessen, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist, und dann die Steuer selbst tragen
• Den Anwalt des Verkäufers oder Maklers zu beauftragen, anstatt einen eigenen unabhängigen Anwalt zu beauftragen
• Unstimmigkeiten im Kataster und im Grundbuch erst in der Woche der Vertragsabwicklung zu klären, wenn sie die größten Verzögerungen verursachen

Ein praktischer Ablauf

• Besorgen Sie sich bereits während der Suche Ihre NIE-Nummer und richten Sie ein spanisches Bankkonto ein
• Beauftragen Sie Ihren eigenen unabhängigen Anwalt, bevor Sie ein formelles Angebot abgeben
• Lassen Sie den Anwalt die „Nota Simple“ und den Katasterauszug einholen und diese mit der Urkunde abgleichen
• Vergewissern Sie sich, dass die Nutzungsgenehmigung und der Energieausweis vorliegen und alle Bauarbeiten gemeldet sind
• Fordern Sie die Bescheinigung über die Begleichung der Gemeinschaftsgebühren und das aktuelle Protokoll der Eigentümerversammlung an
• Unterzeichnen Sie die „Arras“ erst, wenn die Eigentumsverhältnisse einwandfrei sind, schließen Sie den Kauf dann beim Notar ab und lassen Sie die Urkunde auf Ihren Namen eintragen

Bestandsimmobilien machen den Großteil der Käufe von Expat-Familien an der südlichen Costa Blanca aus, und die meisten Transaktionen verlaufen reibungslos. Diejenigen, die schiefgehen, scheitern fast immer an einer Überprüfung, die ein sorgfältiger Käufer hätte vorab durchführen können. Wenn Sie auf der Suche nach einer Bestandsimmobilie in Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartín, La Zenia oder Pilar de la Horadada sind, können wir Ihnen mit Movr dabei helfen, eine Immobilie an der Costa Blanca zu finden, und sicherstellen, dass Ihr eigener unabhängiger Anwalt bereits ab der ersten Besichtigung die rechtlichen Prüfungen durchführt. Wir geben selbst keine Rechts- oder Steuerberatung, sorgen aber dafür, dass die richtigen Fragen gestellt werden, bevor Sie sich festlegen.