Wenn Sie an der südlichen Costa Blanca kaufen, ist der Kaufpreis nur ein Teil der Rechnung. Sobald Sie Eigentümer sind, kommen eine Reihe von jährlichen Kosten auf Sie zu, die die meisten Expat-Familien im ersten Jahr unterschätzen. Dieser Leitfaden zeigt auf, was Sie für IBI, Müllgebühren, Gemeinschaftsgebühren, Nebenkosten, Versicherungen und die Steuer für Nichtansässige in Torrevieja, Orihuela Costa und Pilar de la Horadada einplanen sollten.

IBI, die jährliche Grundsteuer

IBI steht für Impuesto sobre Bienes Inmuebles und wird von Ihrem Ayuntamiento festgelegt, nicht von Madrid.

• Berechnet als Prozentsatz des Katasterwerts, nicht des von Ihnen gezahlten Kaufpreises
• Das nationale Gesetz erlaubt es den Ayuntamientos, den städtischen Steuersatz zwischen 0,4 % und 1,1 % festzulegen
• Die Sätze an der südlichen Costa Blanca liegen typischerweise im Bereich von 0,5 % bis 0,7 %
• Die Erhebung für die Ayuntamientos erfolgt durch SUMA Gestión Tributaria, die Steuerbehörde der Diputación de Alicante

Was dies für Käufer bedeutet

• Eine Villa mit einem Katasterwert von 120.000 Euro in Torrevieja kann etwa 650 bis 750 Euro pro Jahr kosten
• Eine bescheidene Wohnung in Orihuela Costa liegt oft im Bereich von 250 bis 450 Euro
• Pilar de la Horadada hat kürzlich Senkungen vorgenommen, um die Katasteraktualisierungen abzufedern
• Fragen Sie den Verkäufer nach der letzten IBI-Quittung, bevor Sie ein Angebot machen

Basura, die Müllabfuhrgebühr

Basura ist die lokale Müllabfuhrgebühr. Jeder Ayuntamiento legt seinen eigenen Tarif fest.

• Torrevieja und Orihuela stellen die Rechnung über SUMA nach einem festgelegten Zeitplan jedes Jahr aus
• Pilar de la Horadada hat seine Basura-Gebühren ab Januar 2025 umstrukturiert, mit zwei jährlichen Raten im Mai und Oktober und zonenabhängigen Beträgen
• Die typische Basura-Gebühr für Wohnimmobilien an der südlichen Costa Blanca liegt im Bereich von 80 bis 180 Euro, wobei Urbanisationen an der Küste mehr zahlen als Gebiete im Landesinneren
• Die Basura wird separat von der IBI in Rechnung gestellt und fällt auch dann an, wenn die Immobilie den größten Teil des Jahres leer steht

Gemeinschaftsgebühren

Wenn Sie in einer Wohnanlage mit Gemeinschaftspools, Gärten, Aufzügen oder Sicherheitsdienst kaufen, zahlen Sie eine monatliche oder vierteljährliche „cuota de comunidad“ an die „comunidad de propietarios“.

Richtwerte für die Süd-Costa Blanca

• Einfache Wohnblocks ohne Pool, oft 25 bis 50 Euro pro Monat
• Standard-Wohnanlagen im Resort-Stil mit Pool und Gärten in Villamartín, La Zenia, Playa Flamenca oder Ciudad Quesada, oft 60 bis 150 Euro pro Monat
• Größere Komplexe mit umfangreichen Annehmlichkeiten in Lomas de Cabo Roig, La Florida oder La Marina, oft 150 bis 250 Euro pro Monat
• Geschlossene Luxusanlagen können über 300 Euro pro Monat kosten

Realitätscheck

• Fragen Sie immer nach dem Protokoll der letzten Hauptversammlung, bevor Sie sich verpflichten
• Gemeinschaften, bei denen größere Arbeiten anstehen, erheben oft eine „Derrama“, eine einmalige Abgabe für Projekte außerhalb des normalen Budgets

Grundgebühren für Wasser und Strom

Die Nebenkosten setzen sich aus einer festen Grundgebühr und dem Verbrauch zusammen. Selbst ein leerstehendes Ferienhaus verursacht jeden Monat den festen Anteil.

• Hidraqua, mittlerweile Teil von Veolia, ist für die Wasserversorgung in Torrevieja, Orihuela und Orihuela Costa zuständig
• Aqualia und andere Betreiber versorgen die übrigen Gemeinden an der südlichen Costa Blanca
• Rechnen Sie mit 200 bis 400 Euro pro Jahr für Wasser für einen Haushalt, der die Immobilie ganzjährig nutzt
• Iberdrola ist der dominierende Stromversorger und bietet den regulierten PVPC-Tarif oder ein Festpreisangebot an
• Ihre „potencia contratada“, die vertraglich vereinbarte Leistung in kW, bestimmt die festen täglichen Kosten, die Sie auch bei Nullverbrauch zahlen
• Klimaanlagen, Poolpumpen und Elektroheizungen treiben die jährlichen Rechnungen für eine ganzjährig bewohnte Villa mit vier Schlafzimmern deutlich über 1.200 Euro

Was dies für Käufer bedeutet

• Prüfen Sie die „potencia contratada“ des Vorbesitzers; überdimensionierte Verträge sind üblich und lassen sich leicht reduzieren

Hausratversicherung

• Planen Sie 200 bis 500 Euro pro Jahr für eine Standardvilla mit Gebäude- und Hausratversicherung ein
• Ein spanischer Hypothekengeber verlangt in der Regel eine Gebäudeversicherung als Bedingung
• Lesen Sie das Kleingedruckte zu Wasserschäden und längerer Abwesenheit – zwei der häufigsten Streitpunkte bei Schadensfällen für ausländische Eigentümer

Steuer für Nichtansässige

Wenn Sie hier eine Immobilie besitzen, aber nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, behandelt die Agencia Tributaria die Immobilie als Einkommensquelle, auch wenn Sie sie nicht vermieten.

• Die Bemessungsgrundlage für das fiktive Einkommen beträgt 1,1 % des Katasterwerts, sofern die Katasterwerte kürzlich aktualisiert wurden, andernfalls 2 %
• Steuersatz von 19 % für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins
• Steuersatz von 24 % für Nicht-EWR-Einwohner, wozu derzeit auch britische Eigentümer nach dem Brexit gehören
• Jährliche Einreichung mittels Formular 210

Wo die große Steueränderung 2026 greift

Wenn Sie sich noch in der Kaufphase befinden: Die Comunitat Valenciana hat eine Senkung der Übertragungssteuern beschlossen, die am 1. Juni 2026 in Kraft tritt.

• Die ITP bei Wiederverkäufen bis zu 1 Million Euro sinkt von 10 % auf 9 % und bleibt darüber bei 11 %
• Die AJD auf Kaufverträge für Neubauten sinkt von 1,5 % auf 1,4 %
• Die IVA auf Neubauten bleibt bei 10 %
• Die Senkung gilt auf Basis des Datums der notariellen Beurkundung, nicht des Reservierungsdatums

Die Agència Tributària Valenciana ist die maßgebliche Quelle für die aktuellen Steuersätze und die ermäßigten Sätze für Käufer unter 35 Jahren, kinderreiche Familien und Menschen mit Behinderung.

Plusvalía Municipal

Die Plusvalía ist die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks beim Verkauf. Nach dem Urteil des Verfassungsgerichts Ende 2021 hat sich die Berechnungsmethode geändert.

• Sie wählen zwischen der objektiven Methode und der Methode des tatsächlichen Gewinns, je nachdem, welche niedriger ist
• Wenn Sie nachweisen können, dass kein Wertzuwachs des Grundstücks vorliegt, entfällt die Steuer

Zusammenfassung für ein realistisches Budget

Für eine Resort-Wohnung mit drei Schlafzimmern in La Zenia oder Villamartín, die ganzjährig von einer Expat-Familie bewohnt wird, sieht ein Budget für 2026 oft wie folgt aus:

• IBI: 350 bis 550 Euro
• Müllabfuhr: 100 bis 160 Euro
• Gemeinschaftsgebühren: 900 bis 1.800 Euro
• Wasser: 250 bis 400 Euro
• Strom: 900 bis 1.800 Euro, je nach Klimaanlage
• Hausratversicherung: 250 bis 400 Euro

Gesamtkosten von etwa 2.750 bis 5.100 Euro pro Jahr vor Nichtansässigkeitssteuer oder Derramas. Eine freistehende Villa mit privatem Pool in Lomas de Cabo Roig liegt höher, oft bei 6.000 bis 9.000 Euro.

Häufige Fehler

• Den IBI-Betrag aus einem Immobilienportal ablesen, anstatt die tatsächliche Quittung des Verkäufers zu prüfen
• Die Protokolle der Eigentümerversammlung überspringen und im ersten Jahr eine unerwartete Derrama erben
• Die vom Vorbesitzer vereinbarte Stromleistung (potencia contratada) auf dem doppelten Bedarf belassen
• Die Nichtansässigensteuer im ersten Jahr vergessen und einen Aufschlag (recargo) von der Agencia Tributaria auslösen
• Die Müllgebühren (basura) als Teil des IBI betrachten und dann von einer zweiten Rechnung überrascht werden

Ein praktischer Ablauf vor der Unterzeichnung

• Bitten Sie den Verkäufer schriftlich um die IBI-, Müll-, Gemeinschafts- und Versorgungsrechnungen des letzten Jahres
• Fordern Sie das letzte Protokoll der Hauptversammlung der Eigentümergemeinschaft an
• Vergewissern Sie sich, welche Wasser- und Stromtarife bereits gelten
• Lassen Sie Ihren Anwalt die ITP- oder IVA- sowie die AJD-Beträge nach den neuen Sätzen von 2026 berechnen
• Berücksichtigen Sie im Kaufbudget die laufenden Kosten des ersten Jahres, nicht nur die Anzahlung und die Gebühren
• Setzen Sie sich mit einem Movr-Berater zusammen, der das Kostenprofil der jeweiligen Wohnanlage kennt

Die Ayuntamiento de Torrevieja und die Ayuntamiento de Pilar de la Horadada veröffentlichen die aktuellen Steuerverordnungen für IBI und Müllgebühren, und sie sind die richtige Quelle, wenn Sie die Zahlen vor Ihrem Angebot überprüfen möchten.