Att köpa en bostad i Spanien är bara den första posten i budgeten. När du väl har fått nycklarna följer en rad årliga skatter och löpande kostnader varje år, och icke-bosatta ägare har vissa skyldigheter som bosatta ägare inte har. Om du överväger att köpa en fastighet till salu på Costa Blanca är det bra att få en fullständig bild av de årliga kostnaderna innan du bestämmer dig, så att ekonomin håller i längden långt efter tillträdesdagen.

De skatter som följer med ägandet

Två separata avgifter drabbar icke-bosatta ägare varje år. Den ena är den lokala kommunalskatten på själva fastigheten. Den andra är en nationell skattedeklaration som alla som äger spansk fastighet utan att bo här måste lämna in, oavsett om bostaden ger någon inkomst eller inte.

Verkligheten

• Att äga en spansk bostad innebär att man blir skattskyldig i Spanien, även om det gäller en semesterlägenhet som används några veckor om året
• Kommunen skickar inte ut den nationella deklarationen, så det är lätt att missa den om inte någon påpekar det
• Böter och ränta för försenad inlämning kostar oftast mer än själva skatten
• Medägare lämnar in var sin deklaration för sin andel, så ett par lämnar in två deklarationer, inte en

Modelo 210 och de två sätten den tillämpas på

Den nationella deklarationen för icke-bosatta är Modelo 210, och den fungerar på ett av två sätt beroende på hur du använder bostaden. Om du behåller fastigheten enbart för eget bruk betalar du ändå skatt på en fiktiv förmån som staten antar att du får genom att äga den. Om du hyr ut fastigheten betalar du istället skatt på den faktiska hyran.

För personligt bruk är beskattningsunderlaget 1,1 procent av fastighetsvärdet där kommunen har reviderat sina värderingar under de senaste tio åren, eller 2 procent där så inte har skett. Denna skattebas beskattas sedan med 19 procent för invånare i EU, Island, Liechtenstein och Norge, och med 24 procent för alla övriga, vilket sedan Brexit även omfattar brittiska ägare. Hyresintäkter beskattas enligt samma uppdelning på 19 respektive 24 procent, där EU-ägare kan dra av driftskostnader och icke-EU-ägare beskattas på bruttobeloppet.

Viktigt att veta

• Deklarationen för egen användning lämnas in en gång om året, i efterskott, senast vid utgången av året som följer på skatteåret
• Hyresintäkter sammanställs och deklareras årligen under de första tjugo dagarna i januari
• Brittiska ägare hamnar i 24-procentsskiktet och kan inte dra av kostnader mot hyran
• Ett lågt fastighetsvärde håller skatten för egen användning på en rimlig nivå, ofta några hundra euro per år

Vad du betalar när du köper

Köpskatterna är separata från de årliga kostnaderna, men de sätter tonen för budgeten och är därför värda att redogöra för tydligt. Skattesatsen beror på om bostaden är en begagnad bostad eller ett nybyggt objekt.

• För begagnade bostäder sänktes överlåtelseskatten till 9 procent i Comunitat Valenciana från och med den 1 juni 2026 för värden upp till en miljon euro, medan 11 procent gäller för belopp över detta
• Vid köp av nybyggda bostäder tillkommer 10 procent moms plus stämpelskatt, där den regionala AJD-skattesatsen har sänkts från 1,5 procent till 1,4 procent
• Bolån för icke-bosatta uppgår vanligtvis till 60–70 procent av priset eller värderingen, beroende på vilket som är lägst
• Enligt lag 5/2019 är det långivaren som betalar AJD-stämpelskatten på själva bolåneavtalet, inte köparen

Löpande driftskostnader

Utöver skattedeklarationerna återkommer varje år ett antal förutsägbara räkningar. Ingen av dem är särskilt stor var för sig, men tillsammans utgör de den verkliga kostnaden för att äga en bostad vid kusten, och de varierar kraftigt mellan olika orter.

• IBI, den årliga kommunala fastighetsskatten, uppgår till ungefär 0,4 till 1,1 procent av fastighetsvärdet beroende på kommun
• Basura, avgiften för sophämtning, faktureras separat av många kommuner
• Gemenskapskostnader för en lägenhet eller ett gated community, som täcker pooler, trädgårdar, hissar och gemensamt underhåll
• Byggnads- och hemförsäkring, som i praktiken är obligatorisk om det finns ett hypotekslån
• Fasta avgifter för vatten och el, som gäller även under månader då bostaden står tom

Livet i bostadsföreningen innebär ytterligare en sak att tänka på. Utöver den ordinarie avgiften kan ägare i en bostadsförening bli ombedda att bidra till en ”derrama”, en engångsavgift som röstas igenom för att finansiera större reparationer såsom tak, hiss eller ommålning. Dessa är en normal del av delat ägande, men de kan dyka upp med kort varsel om ett större arbete har ackumulerats. Att läsa protokollet från den senaste årsstämman innan du köper visar vad föreningen redan har diskuterat och om några större arbeten är att vänta.

Vanliga misstag

• Att anta att köpeskillingen är den totala kostnaden och helt glömma bort de årliga deklarationerna
• Att missa deklarationen för icke-bosatta eftersom man aldrig får någon påminnelse från kommunen
• Att lämna in en gemensam deklaration för ett par när varje ägare måste deklarera för sin egen andel
• Att räkna med en skattesats på 19 procent för en brittisk ägare när den korrekta skattesatsen för icke-EU-medborgare är 24 procent
• Att ignorera protokollen från årsstämman och bli överraskad av en ”derrama” som röstades igenom flera månader tidigare

En praktisk steg-för-steg-guide för att ha koll på kostnaderna

• Steg ett: Notera fastighetsvärdet på IBI-räkningen, eftersom det ligger till grund för både kommunalskatten och deklarationen för eget bruk
• Steg två: Kontrollera vilken skattesats för icke-bosatta som gäller för dig – 19 procent inom EU eller 24 procent utanför EU
• Steg tre: Sätt av ett ungefärligt årligt belopp för IBI, basura, föreningsavgifter, försäkring och el, vatten och gas
• Steg fyra: Anteckna inlämningsperioden för den deklaration som passar din användning – eget bruk eller uthyrning
• Steg fem: Lägg till en liten reserv varje år så att en extra avgift eller en reparation inte tvingar dig att leta efter pengar i sista minuten

Om du hanterar det på detta sätt blir de årliga kostnaderna för ett hus vid kusten förutsägbara istället för en rad överraskningar. Köpskatterna är engångskostnader, de årliga räkningarna är måttliga i de flesta städer och pappersarbetet är hanterbart när du väl vet vilken deklaration som gäller.

Hur Movr kan hjälpa till

Movr Real Estate arbetar med utländska köpare längs södra Costa Blanca, och vi inkluderar en fullständig bild av de löpande kostnaderna i sökprocessen redan från början. Vi kan visa dig fastighetsvärdet och storleken på föreningsavgiften för alla objekt vi hanterar, uppge vilken IBI-skattesats som gäller i en viss ort och ange om bostaden är en begagnad bostad eller ett nybyggt objekt, så att köpskatten är klarlagd innan du lägger ett bud. Berätta för oss vilken budget du har och hur du planerar att använda fastigheten, så kommer vi att presentera bostäder där de årliga kostnaderna passar lika bra som priset gör.