Att köpa en nybyggd bostad på ritning på södra Costa Blanca är en helt annan process än att köpa en färdig begagnad bostad. Du förbinder dig till en bostad som ännu inte finns, betalar i etapper medan den byggs och litar på att byggherren levererar i tid och enligt specifikationerna. För utländska familjer som flyttar från Storbritannien, Skandinavien, Tyskland, Nederländerna eller Ryssland är att köpa en fastighet på ritning i Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia och Pilar de la Horadada enormt populärt, eftersom det garanterar en modern, energieffektiv bostad med pool. Den här guiden går igenom hur processen fungerar år 2026 och var familjer ofta hamnar i svårigheter.

Vad ”off plan” egentligen innebär här

”Off plan” innebär att du tecknar ett privat köpeavtal med byggherren för en bostad som fortfarande är under uppförande, eller där bygget ännu inte har påbörjats, och betalar i delbetalningar kopplade till olika milstolpar i byggprocessen.

• Du reserverar en specifik tomt eller lägenhet till ett lanseringspris, ofta innan konkurrenterna hinner se den
• Du väljer vanligtvis ytbehandlingar, kökslayout och ibland läget inom bostadsområdet
• Nybyggnationer på södra Costa Blanca uppförs enligt den gällande byggnormen (Codigo Tecnico de la Edificacion), vilket innebär att isolering, fönster och energieffektivitet ligger långt före äldre begagnade bostäder
• Nackdelen är tiden – ett typiskt off-plan-projekt i detta område står klart 12 till 24 månader efter bokningen

De betalningssteg du faktiskt kommer att betala

Off-plan-köp betalas i delbetalningar, inte i en klumpsumma i slutet. Den exakta fördelningen varierar beroende på byggherre, men mönstret på södra Costa Blanca är konsekvent.

• Reservationsdeposition för att ta bort enheten från marknaden, ofta 3 000 till 10 000 euro
• Privat köpeavtal inom några veckor, vilket vanligtvis innebär att du betalar upp till cirka 20 till 40 procent av priset plus IVA
• Delbetalningar under byggtiden, kopplade till milstolpar som grundläggning, stomme och tak
• Slutbetalning hos notarien vid färdigställandet, när fastigheten är klar och köpehandlingen undertecknas
• Moms på nybyggnation är 10 procent, och stämpelskatten (AJD) på köpehandlingen för nybyggnation sänktes till 1,4 procent i Comunitat Valenciana från och med den 1 juni 2026

Bankgarantier är inte valfria

Detta är det absolut viktigaste skyddet vid ett köp av en fastighet på ritning, och det som utländska familjer oftast missar att kontrollera. Spansk lag kräver att byggherren garanterar varje euro du betalar före färdigställandet.

• Enligt bygglagstiftningen måste varje delbetalning säkras genom en bankgaranti eller en försäkring i ditt namn
• Om byggherren inte levererar eller går i konkurs kan du kräva tillbaka dina delbetalningar plus lagstadgad ränta
• Delbetalningarna sätts in på ett särskilt, avskilt konto, inte på byggherrens allmänna konto
• Be om ett individuellt garantibevis för varje betalning, utställt i ditt namn, innan du överför några pengar

Ingen garanti, ingen betalning. Om en byggherre inte kan uppvisa en sådan är det ett stopptecken, inte en förhandlingsfråga. Det övergripande regelverket regleras av Ley de la Vivienda de la Comunitat Valenciana och den nationella bygglagstiftningen.

Inflyttningstillståndet

En nybyggnad är inte lagligt beboelig förrän den har fått sitt inflyttningstillstånd. På södra Costa Blanca kallas detta ”licencia de primera ocupación”, eller i många fall numera en ”declaración responsable de primera ocupación” som lämnas in till kommunen (ayuntamiento).

• Det bekräftar att den färdigställda byggnaden överensstämmer med det godkända projektet och det ursprungliga bygglovet
• Du behöver det för att lagligt kunna ansluta vatten och el i ditt eget namn
• Utan det kan du inte få permanenta avtal med el- och vattenleverantörer, utan endast tillfälliga leveranser från byggföretaget
• Slutför inte affären hos notarien enbart på grundval av ett löfte om att intyget är på väg – se till att få bekräftelse på att det redan är på väg

Due Diligence Innan Du Reserverar

Due diligence vid köp av bostad på ritning handlar lika mycket om byggherren och tomten som om bostaden i sig.

• Kontrollera byggherrens meritlista – hur många färdigställda projekt de har levererat lokalt i Orihuela Costa, Villamartin eller Pilar de la Horadada
• Bekräfta att bygglovet redan har beviljats för tomten, inte bara ansökts om
• Hämta ”nota simple” från fastighetsregistret för att verifiera ägarskap och eventuella belastningar, via Registradores de España
• Läs det privata avtalet för att kontrollera färdigställandedatum, straffavgiften om byggherren är försenad och exakt vilka ytbehandlingar som ingår
• Om bostadsområdet har en ”comunidad de propietarios” under bildande, be om protokollet från årsstämman så snart det finns, eftersom protokollen är köparens dokument som visar vad som har överenskommits

Bristbesiktning och överlämning

När byggherren säger att bostaden är klar ska du inte bara hämta nycklarna. Du ska först göra en besiktning.

• Genomför en bristbesiktning innan du undertecknar köpehandlingen och lista alla brister, från kakel till kranar och målning
• Många familjer anlitar en oberoende bristbesiktningsman, vilket är väl värt den blygsamma avgiften vid ett köp på 300 000 euro
• Nybyggda bostäder omfattas av lagstadgade garantier, inklusive täckning för konstruktionsfel i tio år
• Se till att byggentreprenören tar ansvar för att åtgärda bristerna – det är mycket enklare att lösa dem före slutbetalningen än efter

Slutförande och registrering

Slutförandet sker hos notarien, där du betalar slutbeloppet och undertecknar köpehandlingen (escritura). Arbetet är inte klart där.

• Din advokat betalar mervärdesskatt (IVA) och stämpelskatt (AJD) och registrerar köpehandlingen hos fastighetsregistret (Registro de la Propiedad)
• Det är registreringen i ditt namn som gör dig till den juridiska ägaren enligt det offentliga registret, inte bara notariets underskrift
• En helt nybyggd fastighet har ännu inte tilldelats något valor catastral, så din första IBI-räkning kommer först när fastighetsregistret hunnit ikapp
• Teckna dina permanenta vatten- och elavtal så snart inflyttningstillståndet är bekräftat

Vanliga misstag

• Att betala en delbetalning innan motsvarande bankgarantibevis står i ditt namn
• Att utgå från att din bostad kommer att få samma glansiga finish som visningsbostaden, istället för att kontrollera kontraktsspecifikationen rad för rad
• Att flytta in innan det första inflyttningstillståndet verkligen har utfärdats, och sedan bli fast med byggarens tillfälliga anslutningar
• Att hoppa över felfyndsbesiktningen och underteckna köpehandlingen utan att fel har dokumenterats
• Att endast budgetera för det angivna priset och glömma bort de 10 procenten i IVA plus AJD och advokatkostnader för en nybyggnation
• Att behandla byggherrens egen jurist som din egen – de företräder byggherren, du behöver en egen oberoende företrädare

En praktisk steg-för-steg-guide

• Skaffa ditt NIE-nummer och öppna ett spanskt bankkonto i god tid, innan du reserverar lägenheten
• Anlita en egen oberoende advokat, inte byggherrens, för att granska avtalet och förvalta garantierna
• Kontrollera byggherrens tidigare leveranshistorik i området och bekräfta att bygglovet har beviljats
• Underteckna det privata avtalet först när varje delbetalning täcks av en bankgaranti i ditt namn
• Följ upp byggnadens milstolpar och betala varje delbetalning mot motsvarande garanti, aldrig i förväg
• Gör en besiktning av fastigheten, bekräfta inflyttningstillståndet, slutför sedan affären hos notarien och registrera köpehandlingen

Att köpa på ritning kan vara det smartaste sättet för en familj som flyttar att säkra ett modernt hem på södra Costa Blanca, men endast med rätt skydd i varje steg. Om du överväger ett köp av en fastighet på ritning i Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin eller Pilar de la Horadada, prata med oss om att köpa fastighet på Costa Blanca med Movr. Vi hjälper dig att hitta rätt bostadsprojekt och ser till att du har en egen oberoende juridisk ombud från reservation till nyckelöverlämning. Vi ger inte själva juridisk eller skatterådgivning, men vi ser till att rätt skyddsåtgärder finns på plats i varje steg.