Att köpa en begagnad bostad på södra Costa Blanca handlar främst om det du inte kan se från terrassen. Huset kan vara vackert, priset kan vara rimligt, men i dokumentationen kan det ändå dölja en avgift, en oregistrerad tillbyggnad eller en obetald föreningsavgift som blir ditt problem den dag du skriver under. För utländska familjer som flyttar från Storbritannien, Skandinavien, Tyskland, Nederländerna eller Ryssland till Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia eller Pilar de la Horadada år 2026 är juridisk due diligence vid köp av en begagnad bostad den del av processen som skyddar handpenningen. Denna guide beskriver de kontroller som är viktiga och i vilken ordning de bör genomföras.

Nota simple kommer först

Nota simple är utdraget från fastighetsregistret, Registro de la Propiedad. Det är det absolut viktigaste dokumentet att skaffa innan du betalar något, och din advokat kommer att beställa det i god tid.

• Visar den registrerade ägaren, så att du kan bekräfta att säljaren faktiskt äger fastigheten
• Beskriver fastigheten enligt registreringen, med yta, gränser och eventuella tillbyggnader
• Listor de så kallade cargas, dvs. belastningarna, inklusive inteckningar, utmätningar och servitut
• Avslöjar om bostaden är belånad och med vilket belopp, så att belåningen kan lösas in vid tillträdet
• Beställs via Registradores de España eller av din advokat på några minuter

Avgifter, skulder och vad som följer med fastigheten

I Spanien är många skulder knutna till fastigheten, inte bara till säljaren. Om du köper utan att kontrollera detta kan du ärva dem.

• En utestående inteckning måste avregistreras och tas bort från registret vid tillträdet, och betalas med försäljningsintäkterna
• Embargos, domstolsbeslutade beslag, finns angivna i nota simple och måste avklaras innan du köper
• Obetald fastighetsskatt (IBI) kan drivas in mot fastigheten själv för innevarande år och flera tidigare år
• Eftersläpande föreningsavgifter övergår till den nya ägaren för innevarande år och de tre föregående åren, så be om skriftligt bevis på att säljaren är skuldfri
• Begär ett ”certificado de estar al corriente de pago”, ett intyg på att säljaren inte är skyldig bostadsrättsföreningen något, daterat nära tillträdesdagen
• Be administratören om det senaste protokollet från årsstämman, ”actas”, för att se om några arbeten eller extraavgifter redan har beslutats

Är byggnaden verkligen laglig?

En begagnad bostad kan ha varit bebodd i flera år och ändå ha en planeringsmässig oegentlighet. Detta är vanligt när det gäller äldre och lantliga fastigheter, och det är betydligt billigare att upptäcka detta innan du köper än efteråt.

• Kontrollera om det finns en ”licencia de primera ocupación” eller en ”cedula de habitabilidad”, det vill säga bostadsintyget
• Jämför den registrerade beskrivningen med vad som faktiskt finns på plats; en inglasad terrass, ett extra sovrum eller en pool som tillkommit i efterhand kan ha förblivit odeklarerade
• Oanmälda byggnadsarbeten kan ofta legaliseras, ibland genom en AFO eller DAFO på tomter på landsbygden, men det medför kostnader och förseningar som måste räknas in
• Ett giltigt ”certificado de eficiencia energética”, energicertifikatet, är ett lagkrav för säljaren
• På landsbygdsmark, kontrollera att tomten är klassificerad för det som är byggt på den; vissa bostäder ligger på ”suelo rústico” med begränsningar för eventuella utbyggnader

Catastro kontra fastighetsregistret

I Spanien finns två separata register över din fastighet, och utländska köpare blir ofta förvånade över att de inte automatiskt stämmer överens. Registro de la Propiedad registrerar ägande och inteckningar. Catastro registrerar den fysiska och skattemässiga beskrivningen.

• Hämta katasteruppgifterna från Sede Electrónica del Catastro och jämför ytan och gränserna med fastighetsregistret och köpehandlingen
• Det ”valor catastral” som anges där avgör din framtida IBI och skatteunderlaget för icke-bosatta.
• Avvikelser mellan köpehandlingen, fastighetsregistret och katastern är vanliga och fördröjer handläggningen om de lämnas till sista minuten
• En avvikelse i gränserna för en villatomt bör åtgärdas innan du skriver under, inte efteråt

Skattekontroller som skyddar köparen

Några av de viktigaste punkterna vid en due diligence vid återförsäljning handlar om skatt, och en av dessa är en laglig skyldighet som åligger dig som köpare.

• Kontrollera att IBI är betald till dags dato; den drivs in av SUMA i större delen av Alicante, inklusive Torrevieja och Orihuela
• Om säljaren inte är skattemässigt bosatt i Spanien måste du hålla inne 3 procent av priset och betala in det till Agencia Tributaria på säljarens vägnar, med hjälp av Modelo 211
• Det är ditt ansvar att behålla dessa 3 procent; om du underlåter att göra det faller ansvaret på dig
• Kontrollera vem som betalar den kommunala plusvalia-skatten, den lokala fastighetsskatten. Enligt lag är det vanligtvis säljaren, men detta ska alltid bekräftas i avtalet
• Planera för din egen årliga Modelo 210 när du väl är ägare, om du inte kommer att vara skattskyldig här

Reserva- och Arras-avtalet

Pappersarbetet går snabbt när du har lagt ett bud. Två dokument binder dig, och inget av dem bör undertecknas innan nota simple är felfri.

• En reservation, ”reserva”, tar bort fastigheten från marknaden mot en liten handpenning medan kontrollerna pågår
• Contrato de arras är handpenningavtalet, vanligtvis arras penitenciales på cirka 10 procent av priset
• Enligt arras penitenciales förlorar du handpenningen om du drar dig ur, och säljaren betalar tillbaka det dubbla om hen drar sig ur
• Gör arras-depositionen villkorad av att äganderätten är felfri, att det finns ett giltigt intyg om nyttjanderätt och att inga dolda avgifter föreligger
• Betala aldrig en reservationsavgift eller arras-deposition innan din egen advokat har granskat nota simple

Vanliga misstag

• Att betala en reservationsdeposition innan någon har hämtat fram nota simple
• Att lita på ett vackert hus och hoppa över kontrollen av oregistrerade tillbyggnader eller en tillagd pool
• Att förutsätta att gemensamma avgifter och IBI är klara istället för att be om skriftligt bevis
• Att glömma bort de 3 procenten som hålls inne när säljaren är utlandsboende, och sedan själv få stå för skatten
• Att anlita säljarens eller mäklarens advokat istället för att anlita en egen oberoende advokat
• Att vänta med att åtgärda avvikelser i fastighetsregistret och fastighetskartan till slutförandeveckan, när de orsakar störst försening

En praktisk steg-för-steg-guide

• Skaffa ditt NIE-nummer och öppna ett spanskt bankkonto redan under sökprocessen
• Anlita en egen oberoende advokat innan du lägger ett formellt bud
• Be advokaten att hämta fram nota simple och fastighetsregistret och jämföra dem med köpehandlingen
• Kontrollera inflyttningstillståndet, energicertifikatet och att alla byggnadsarbeten är anmälda
• Begär intyg om att föreningsavgifterna är betalda samt det senaste protokollet från årsstämman
• Underteckna arras först när äganderätten är klar, slutför sedan affären hos notarien och registrera köpehandlingen i ditt namn

Begagnade bostäder utgör huvuddelen av vad utländska familjer faktiskt köper på södra Costa Blanca, och de flesta transaktionerna är problemfria. De som går fel har nästan alltid misslyckats med en kontroll som en noggrann köpare kunde ha gjort först. Om du letar efter en begagnad bostad i Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia eller Pilar de la Horadada kan vi hjälpa dig att hitta en fastighet på Costa Blanca med Movr och se till att du har en egen oberoende advokat som sköter de juridiska kontrollerna redan vid den första visningen. Vi ger inte själva juridisk eller skatterådgivning, men vi ser till att rätt frågor ställs innan du förbinder dig.