Większość rodzin emigrantów przenoszących się na południowe wybrzeże Costa Blanca zaczyna od wyboru nieruchomości, a kwestię finansowania odkłada na później. Na rynku, na którym atrakcyjne cenowo wille w Villamartin i La Zenia szybko znajdują nabywców, taka kolejność działań może kosztować utratę wymarzonego domu. Zrozumienie, jaką kwotę pożyczy hiszpański bank, oraz przygotowanie dokumentów jeszcze przed obejrzeniem nieruchomości, pozwala na podjęcie działań w momencie pojawienia się odpowiedniej oferty na rynku wtórnym lub nowego budownictwa. Oto praktyczne spojrzenie na to, jak w 2026 roku działają kredyty hipoteczne dla nierezydentów, przeznaczone dla nabywców z Wielkiej Brytanii, Skandynawii, Niemiec, Holandii i innych krajów.

Dlaczego finansowanie wpływa na poszukiwania

Decyzja dotycząca kredytu hipotecznego ma wpływ na cały proces poszukiwań. Określa ona górną granicę budżetu, wysokość wkładu własnego, który musisz posiadać w gotówce, oraz tempo, w jakim możesz złożyć wiarygodną ofertę. Sprzedający na południowym wybrzeżu Costa Blanca, zwłaszcza w Orihuela Costa i Torrevieja, znacznie poważniej traktują nabywcę z zapewnionym finansowaniem niż tego, który wciąż zastanawia się, na co zgodzi się bank.

Rzeczywistość

• Około 15 procent nieruchomości zakupionych w całej Hiszpanii w 2024 roku trafiło do nabywców zagranicznych, więc lokalni kredytodawcy są przyzwyczajeni do współpracy z nierezydentami
• Zgoda wstępna na kredyt hipoteczny nie jest formalnością, którą można pominąć po znalezieniu nieruchomości
• Nabywcy płacący gotówką nadal stanowią znaczną część transakcji na wybrzeżu, więc nabywcy korzystający z kredytu muszą działać sprawnie, aby być konkurencyjnymi

Ile faktycznie mogą pożyczyć nabywcy niebędący rezydentami

Hiszpańscy kredytodawcy traktują rezydentów i nierezydentów w różny sposób, a wymagania dotyczące kredytu hipotecznego dla nierezydentów są bardziej rygorystyczne. Rezydent często może pożyczyć do 80 procent wartości wyceny lub ceny zakupu, w zależności od tego, która z tych kwot jest niższa. W przypadku nierezydenta limit ten jest zazwyczaj niższy, rzędu 50–70 procent, więc pozostałą kwotę oraz podatki związane z zakupem należy pokryć we własnym zakresie.

• Wskaźnik wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV) dla nierezydentów wynosi zazwyczaj od 50 do 70 procent niższej z dwóch wartości: ceny lub wyceny bankowej
• Okres spłaty kredytu hipotecznego dla nierezydentów jest krótszy niż dla rezydentów, często wynosi od 15 do 20 lat
• Większość banków wymaga, aby całkowite miesięczne zobowiązania, wliczając nowy kredyt hipoteczny, nie przekraczały około 35 procent dochodu netto
• Kredytodawcy opierają się na wycenie bankowej (tasación) i udzielają kredytu na podstawie tej kwoty, a nie uzgodnionej ceny

Kluczowa kwestia

Bank udziela kredytu na podstawie własnej wyceny. Jeśli mieszkanie w Torrevieja zostanie wycenione poniżej uzgodnionej ceny, różnicę musisz pokryć gotówką oprócz wpłaconego zadatku, więc niska wycena może całkowicie zmienić warunki transakcji.

Stopy procentowe i Euribor w 2026 r.

Hiszpańskie kredyty hipoteczne są oferowane jako kredyty o stałym oprocentowaniu, zmiennym oprocentowaniu lub jako połączenie tych dwóch opcji. Kredyty o zmiennym i mieszanym oprocentowaniu są powiązane z 12-miesięcznym wskaźnikiem Euribor, czyli stopą, po której banki strefy euro udzielają sobie nawzajem pożyczek, publikowaną przez Europejski Instytut Rynków Pieniężnych i uzależnioną w dużej mierze od decyzji Europejskiego Banku Centralnego. Stopy procentowe umocniły się w 2026 r. po spadkach odnotowanych w poprzednim roku.

• Średnia stopa Euribor wyniosła 2,835% w lipcu 2026 r., co stanowi wzrost w porównaniu z 2,079% rok wcześniej
• Stopy zmienne są podawane jako Euribor powiększony o marżę, więc typowa marża wynosząca około 0,75% utrzymywała się na poziomie bliskim 3,6% w połowie 2026 r.
• Stopy stałe eliminują niepewność, ale zazwyczaj na początku są nieco wyższe niż początkowa wartość stopy zmiennej
• Według krajowego urzędu statystycznego średnia stopa procentowa nowych hiszpańskich kredytów hipotecznych wynosiła pod koniec 2025 r. około 3,17 procent

Co to oznacza dla nabywców

• Planuj budżet w oparciu o stopę procentową, z jaką możesz się spotkać w momencie przeglądu umowy, a nie na podstawie najniższej oferty reklamowej
• Stała stopa procentowa jest odpowiednia dla rodzin, które chcą mieć przewidywalną miesięczną ratę przez cały okres spłaty kredytu
• Przed podjęciem decyzji poproś każdego kredytodawcę o przedstawienie pełnych kosztów, w tym ubezpieczenia związanego z produktem

Koszty, których kredyt hipoteczny nie pokryje

Kredyt pokrywa część ceny nieruchomości i nic więcej. Podatki od nabycia, opłaty notarialne i rejestracyjne związane z nieruchomością oraz własne koszty prawne pokrywasz z własnych środków. Zaplanuj całkowite koszty nabycia wynoszące około 10–15% ceny nieruchomości, oprócz wkładu własnego, i pamiętaj, że nie można ich doliczyć do kredytu hipotecznego.

• Zaliczka, czyli różnica między kwotą kredytu a ceną nieruchomości, musi pochodzić z Państwa własnych środków
• Koszt wyceny nieruchomości wymaganej przez bank przed udzieleniem kredytu ponoszą Państwo
• Zgodnie z ustawą o kredytach hipotecznych z 2019 r. (LCCI) kredytodawca pokrywa opłaty notarialne, rejestracyjne oraz opłatę skarbową od samej umowy kredytu hipotecznego
• Wahania kursu między walutą krajową a euro mogą wpłynąć na rzeczywisty koszt Państwa zaliczki, dlatego należy zaplanować przelew z odpowiednim wyprzedzeniem

Przygotowanie do kredytu hipotecznego przed obejrzeniem nieruchomości

Rodziny, które dokonują udanych zakupów na południowym wybrzeżu Costa Blanca, przyjeżdżają z już wykonanymi przygotowaniami. Nie można ubiegać się o hiszpański kredyt hipoteczny bez numeru identyfikacyjnego cudzoziemca (NIE), a większość kredytodawców będzie wymagała posiadania hiszpańskiego konta bankowego do realizacji płatności.

• Złóż wniosek o nadanie numeru NIE z wyprzedzeniem, w hiszpańskim konsulacie w swoim kraju lub na posterunku policji po przyjeździe do Hiszpanii
• Otwórz hiszpańskie konto w banku obsługującym klientów niebędących rezydentami, takim jak Banco Sabadell, BBVA lub CaixaBank
• Zbierz ostatnie odcinki wypłat lub, jeśli prowadzisz własną działalność, dokumentację księgową i zeznania podatkowe z ostatnich dwóch do trzech lat
• Przygotuj dowody potwierdzające istniejące zadłużenie, ponieważ kredyty samochodowe i inne zobowiązania obniżają Twoją zdolność kredytową
• Poproś o wstępną zgodę na kredyt hipoteczny, aby poznać swój limit kredytowy przed zwiedzaniem Pilar de la Horadada lub Villamartin

Typowe błędy

• Odkładanie kwestii finansowania do momentu przyjęcia oferty, a następnie utrata nieruchomości w trakcie oczekiwania
• Zakładanie, że obowiązująca dla rezydentów zasada 80% wartości nieruchomości (LTV) ma zastosowanie również do nierezydentów
• Zapominanie, że podatki i opłaty związane z zakupem nie mogą być sfinansowane z kredytu i muszą być pokryte gotówką
• Planowanie budżetu w oparciu o dzisiejszą stopę Euribor zamiast o stopę, która może obowiązywać przy następnej weryfikacji
• Pomijanie różnicy, która pojawia się, gdy wycena bankowa jest niższa od uzgodnionej ceny
• Przelewanie zaliczki w ostatniej chwili po niekorzystnym kursie wymiany

Praktyczna sekwencja działań

Uporządkowane przygotowania pozwolą Ci działać szybko, gdy pojawi się odpowiedni dom.

• Ustal realistyczny budżet, uwzględniając 10–15% powyżej ceny na podatki i opłaty
• Złóż wniosek o numer NIE i otwórz konto w hiszpańskim banku
• Zdobądź wstępną zgodę na kredyt hipoteczny od kredytodawcy obsługującego nierezydentów
• Oglądaj nieruchomości z jasno określonym pułapem cenowym i już zgromadzoną kwotą depozytu
• Zleć swojemu niezależnemu prawnikowi przeprowadzenie weryfikacji prawnej po znalezieniu nieruchomości
• Zorganizuj przelew walutowy tak, aby depozyt dotarł na czas

Finansowanie wyznacza granice Twoich poszukiwań, a odpowiedni dom wciąż trzeba znaleźć – na południowym wybrzeżu Costa Blanca najlepsze oferty na rynku wtórnym i nowe inwestycje często znikają, zanim trafią na portale. Zespół Movr współpracuje z rodzinami przeprowadzającymi się do Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia i Pilar de la Horadada, dopasowując potwierdzony budżet do odpowiedniej nieruchomości i szybko reagując, gdy tylko pojawi się odpowiednia oferta. Za due diligence odpowiada Państwa prawnik, a za kredyt hipoteczny – wybrany przez Państwa bank, podczas gdy my skupiamy się na znalezieniu i zabezpieczeniu domu dla Państwa rodziny.