Comprar uma casa em Espanha é apenas a primeira rubrica do orçamento. Assim que receber as chaves, surgem todos os anos uma série de impostos e despesas de manutenção, e os proprietários não residentes enfrentam algumas obrigações que os proprietários residentes não têm. Se está a ponderar a compra de um imóvel à venda na Costa Blanca, é útil ter uma visão global das despesas anuais antes de se comprometer, para que os números se mantenham viáveis muito depois do dia da conclusão da compra.

Os impostos associados à propriedade

Os proprietários não residentes têm de pagar duas taxas distintas todos os anos. Uma é o imposto municipal sobre o próprio imóvel. A outra é uma declaração fiscal nacional que todas as pessoas que possuam um imóvel em Espanha, mas que não residam no país, têm de apresentar, independentemente de a casa gerar ou não rendimentos.

A realidade

• Possuir uma casa em Espanha implica uma presença fiscal no país, mesmo no caso de um apartamento de férias utilizado apenas algumas semanas por ano
• A Câmara Municipal não envia a declaração nacional, pelo que é fácil ignorá-la, a menos que alguém chame a atenção para isso
• As multas e juros por atraso na apresentação costumam custar mais do que o próprio imposto
• Os coproprietários apresentam cada um a sua própria parte, pelo que um casal apresenta duas declarações e não uma

O Modelo 210 e as duas formas como se aplica

A declaração nacional para não residentes é o Modelo 210 e funciona de uma de duas formas, dependendo da forma como utiliza a casa. Se mantiver o imóvel exclusivamente para uso próprio, continua a pagar imposto sobre um benefício hipotético que o Estado presume que obtém por ser proprietário do mesmo. Se alugar o imóvel, paga-se, em vez disso, sobre a renda efetiva.

Para uso pessoal, a base tributável é de 1,1 por cento do valor cadastral nos casos em que o município tenha revisto as suas avaliações nos últimos dez anos, ou de 2 por cento nos casos em que não o tenha feito. Essa base é então tributada a 19% para residentes da UE, Islândia, Liechtenstein e Noruega, e a 24% para todos os outros, o que, desde o Brexit, inclui os proprietários britânicos. Os rendimentos de arrendamento são tributados com a mesma divisão de 19% ou 24%, podendo os proprietários da UE deduzir as despesas de funcionamento e os proprietários de fora da UE serem tributados sobre o valor bruto.

Ponto-chave

• As declarações relativas à habitação própria são apresentadas uma vez por ano, a posteriori, até ao final do ano seguinte ao ano fiscal
• Os rendimentos de arrendamento são agrupados e declarados anualmente nos primeiros vinte dias de janeiro
• Os proprietários britânicos estão sujeitos à taxa de 24% e não podem deduzir despesas relativas ao arrendamento
• Um valor cadastral baixo mantém a conta da habitação própria modesta, muitas vezes algumas centenas de euros por ano

O que paga quando compra

Os impostos de compra são distintos dos custos anuais, mas definem o tom do orçamento, pelo que vale a pena referi-los claramente. A taxa depende do facto de a habitação ser uma revenda ou uma construção nova.

• Nas habitações de revenda, o imposto de transferência baixou para 9% na Comunidade Valenciana a partir de 1 de junho de 2026 para valores até um milhão de euros, aplicando-se 11% para valores superiores
• As aquisições de imóveis novos estão sujeitas a 10% de IVA, além do imposto de selo, com a taxa regional do AJD reduzida de 1,5% para 1,4%
• Os empréstimos hipotecários para não residentes atingem normalmente 60 a 70% do preço ou do valor de avaliação, consoante o que for mais baixo
• Nos termos da Lei 5/2019, é a entidade credora que paga o imposto de selo (AJD) sobre a própria escritura hipotecária, e não o comprador

Custos de manutenção correntes

Para além das declarações fiscais, há algumas despesas previsíveis que se repetem todos os anos. Nenhuma delas é elevada por si só, mas, em conjunto, constituem o custo real de possuir uma casa na costa e variam muito de concelho para concelho.

• O IBI, o imposto municipal anual sobre imóveis, varia entre cerca de 0,4% e 1,1% do valor cadastral, dependendo do concelho
• A «Basura», a taxa de recolha de lixo, é cobrada separadamente por muitas câmaras municipais
• As quotas comunitárias de um apartamento ou de um condomínio fechado, que cobrem piscinas, jardins, elevadores e manutenção comum
• O seguro de edifício e de recheio, obrigatório na prática quando existe uma hipoteca
• As taxas fixas dos serviços públicos de água e eletricidade, que se aplicam mesmo nos meses em que a casa fica desocupada

A vida em comunidade acrescenta mais um aspeto a ter em conta. Para além da quota regular, pode ser pedido aos proprietários de uma comunidade que contribuam para uma «derrama», uma taxa especial única aprovada por votação para pagar uma reparação de maior envergadura, como um telhado, um elevador ou um programa de repintura. Estas são uma parte normal da propriedade partilhada, mas podem surgir com pouca antecedência se um grande trabalho tiver vindo a acumular-se. Ler as atas recentes da Assembleia Geral Anual antes de comprar permite saber o que a comunidade já discutiu e se há alguma obra de grande envergadura prevista.

Erros comuns

• Presumir que o preço de compra corresponde ao custo total e esquecer-se completamente das declarações anuais
• Deixar de apresentar a declaração de não residente porque nunca chega qualquer aviso da autarquia
• Apresentar uma única declaração para um casal, quando cada proprietário deve apresentar a declaração relativa à sua própria quota-parte
• Orçamentar uma taxa de 19% para um proprietário britânico, quando a taxa correta para não residentes da UE é de 24%
• Ignorar as atas da Assembleia Geral Anual e ser apanhado de surpresa por uma «derrama» aprovada meses antes

Uma sequência prática para se manter a par dos custos

• Primeiro passo: anote o valor cadastral na fatura do IBI, uma vez que este determina tanto o imposto municipal como a declaração de uso próprio
• Segundo passo: confirme qual a taxa para não residentes que se aplica ao seu caso, 19% dentro da UE ou 24% fora dela
• Terceiro passo: reserve um montante anual aproximado para o IBI, a taxa de lixo, as despesas de condomínio, o seguro e os serviços públicos
• Passo quatro: anote na agenda o prazo de apresentação da declaração que corresponde à sua situação, seja de uso próprio ou arrendamento
• Passo cinco: acrescente uma pequena reserva para imprevistos todos os anos, para que uma derrama ou uma reparação não o obrigue a correr às pressas

Gerido desta forma, o custo anual de uma casa na costa torna-se previsível, em vez de uma série de surpresas. Os impostos de compra são únicos, as contas anuais são modestas na maioria das localidades e a burocracia é fácil de gerir assim que se sabe qual a declaração que se aplica.

Como a Movr pode ajudar

Movr Real Estate trabalha com compradores expatriados em toda a zona sul da Costa Blanca e integra, desde o início, uma visão completa dos custos de manutenção na pesquisa. Podemos indicar-lhe o valor cadastral e o valor das despesas de condomínio de qualquer imóvel que gerimos, indicar qual é a taxa de IBI em uma determinada localidade e esclarecer se uma casa é de revenda ou nova construção, para que o imposto de compra fique claro antes de apresentar uma oferta. Diga-nos qual é o seu orçamento e como pretende utilizar o imóvel, e iremos selecionar casas cujos custos anuais se encaixem tão bem quanto o preço.