A maioria das famílias de expatriados que se mudam para a Costa Blanca do Sul começa por procurar o imóvel e deixa o financiamento para mais tarde. Num mercado em que as moradias a preços acessíveis em Villamartin e La Zenia são vendidas rapidamente, essa ordem de prioridades pode fazer com que perca a casa. Compreender o que um banco espanhol está disposto a emprestar e preparar a documentação antes de visitar os imóveis coloca-o numa posição para agir quando surgir a oportunidade certa, seja um imóvel em segunda mão ou uma construção nova. Esta é uma análise prática de como funcionam as hipotecas para não residentes aqui em 2026, escrita para compradores provenientes do Reino Unido, da Escandinávia, da Alemanha, dos Países Baixos e de outros países.

Por que razão o financiamento influencia a sua procura

A decisão relativa à hipoteca afeta toda a procura. Ela define o limite máximo do seu orçamento, o montante do sinal que precisa de ter em dinheiro e a rapidez com que pode fazer uma oferta credível. Os vendedores na Costa Blanca do Sul, particularmente em Orihuela Costa e Torrevieja, levam muito mais a sério um comprador com o financiamento já garantido do que aquele que ainda está a ponderar o que um banco poderá aprovar.

A realidade

• Cerca de 15 por cento das casas compradas em toda a Espanha em 2024 foram para compradores internacionais, pelo que as instituições de crédito locais estão habituadas a lidar com não residentes
• Uma hipoteca, em princípio, não é uma formalidade que se possa ignorar depois de ter encontrado o imóvel
• Os compradores que pagam à vista continuam a representar uma grande parte das compras na costa, pelo que os compradores que recorrem a financiamento têm de agir com rapidez para serem competitivos

O que os compradores não residentes podem realmente pedir emprestado

As instituições de crédito espanholas tratam residentes e não residentes de forma diferente, e os requisitos para uma hipoteca de não residente são mais rigorosos. Um residente pode, muitas vezes, pedir emprestado até 80% do valor de avaliação ou do preço de compra, consoante o que for mais baixo. Um não residente está normalmente sujeito a um limite inferior, na ordem dos 50 a 70%, pelo que terá de financiar o restante por conta própria, juntamente com os impostos de compra.

• A relação empréstimo/valor para não residentes situa-se normalmente entre 50 e 70 por cento do valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação bancária
• Os prazos das hipotecas para não residentes são mais curtos do que para os residentes, situando-se frequentemente entre 15 e 20 anos
• A maioria dos bancos exige que o total da sua dívida mensal, incluindo a nova hipoteca, se mantenha abaixo de cerca de 35% do rendimento líquido
• As entidades credoras avaliam a avaliação bancária, a «tasación», e concedem o empréstimo com base nesse valor, em vez do preço que acordou

Ponto-chave

O banco concede o empréstimo com base na sua própria avaliação. Se um apartamento em Torrevieja for avaliado abaixo do preço acordado, terá de cobrir a diferença em dinheiro, para além do seu sinal; por isso, uma avaliação baixa pode alterar todo o negócio.

Taxas e a Euribor em 2026

As hipotecas espanholas podem ser de taxa fixa, taxa variável ou uma combinação das duas. Os empréstimos variáveis e mistos seguem a Euribor a 12 meses, a taxa à qual os bancos da zona euro se emprestam entre si, publicada pelo Instituto Europeu dos Mercados Monetários e determinada em grande parte pelas decisões do Banco Central Europeu. As taxas têm-se mantido firmes ao longo de 2026, após os mínimos do ano anterior.

• A Euribor registou uma média de 2,835% em julho de 2026, acima dos 2,079% do ano anterior
• As taxas variáveis são cotadas como Euribor mais uma margem; assim, uma margem típica de cerca de 0,75% situava-se perto dos 3,6% em meados de 2026
• As taxas fixas eliminam a incerteza, mas costumam começar um pouco acima do valor inicial das taxas variáveis
• A taxa média das novas hipotecas espanholas situava-se em cerca de 3,17% no final de 2025, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística

O que isto significa para os compradores

• Faça o seu orçamento com base na taxa que poderá ter de pagar na altura da revisão, e não na oferta inicial mais baixa
• Uma taxa fixa é adequada para famílias que pretendem um valor mensal previsível ao longo dos anos de residência
• Peça a qualquer entidade credora que lhe apresente o custo total, incluindo os seguros associados ao produto, antes de se comprometer

Os custos que a hipoteca não cobre

O empréstimo cobre parte do preço e nada mais. Os impostos de compra, as taxas notariais e de registo do imóvel, bem como as suas próprias despesas legais, são suportados pelos seus fundos. Preveja custos totais de aquisição de cerca de 10 a 15 por cento do preço, para além do sinal, e lembre-se de que estes não podem ser adicionados à hipoteca.

• O sinal, ou seja, a diferença entre o empréstimo e o preço, deve provir dos seus próprios recursos
• É o cliente que paga a avaliação do imóvel exigida pelo banco antes de este conceder o empréstimo
• Nos termos da lei das hipotecas de 2019, a LCCI, a entidade credora suporta as despesas de notário, registo e imposto de selo relativas à própria escritura hipotecária
• As flutuações cambiais entre a sua moeda nacional e o euro podem alterar o custo real do seu adiantamento, por isso planeie a transferência com antecedência

Preparar-se para a hipoteca antes de visitar o imóvel

As famílias que fazem boas compras na Costa Blanca do Sul chegam com o trabalho preparatório já feito. Não é possível solicitar uma hipoteca espanhola sem um Número de Identidade de Estrangeiro (NIE), e a maioria das entidades credoras exigirá uma conta bancária espanhola para efetuar os pagamentos.

• Solicite o seu NIE com antecedência, num consulado espanhol no seu país ou numa esquadra da polícia assim que estiver em Espanha
• Abra uma conta espanhola num banco que atue no mercado de não residentes, como o Banco Sabadell, o BBVA ou o CaixaBank
• Reúna recibos de vencimento recentes ou, se for trabalhador independente, as contas e declarações fiscais dos últimos dois a três anos
• Prepare comprovativos de dívidas existentes, uma vez que empréstimos para automóveis e outros compromissos são tidos em conta na sua capacidade de endividamento
• Solicite uma pré-aprovação de hipoteca para saber o seu limite máximo antes de visitar Pilar de la Horadada ou Villamartín

Erros comuns

• Deixar o financiamento para depois de a oferta ser aceite, acabando por perder o imóvel durante a espera
• Presumir que a regra de 80% do valor do imóvel para o empréstimo, aplicável a residentes, se aplica também a não residentes
• Esquecer-se de que os impostos e taxas de compra não podem ser financiados e têm de ser pagos em dinheiro
• Fazer o orçamento com base na Euribor atual, em vez da taxa que poderá ser aplicada na próxima revisão
• Ignorar a diferença que surge quando a avaliação do banco fica abaixo do preço acordado
• Transferir o sinal a uma taxa de câmbio desfavorável no último minuto

Uma sequência prática

Uma ordem de compra bem organizada mantém-no pronto para avançar quando surgir a casa certa.

• Estabeleça um orçamento realista, prevendo um acréscimo de 10 a 15 por cento sobre o preço para impostos e taxas
• Solicite o seu NIE e abra uma conta bancária em Espanha
• Obtenha uma pré-aprovação de crédito hipotecário junto de uma instituição financeira que trabalhe com não residentes
• Procure um imóvel com um limite máximo claro e com o sinal já disponível
• Contrate o seu próprio advogado independente para realizar as verificações legais assim que encontrar o imóvel
• Organize a sua transferência de divisas para que o sinal seja recebido a tempo

O financiamento define os limites da sua procura, mas ainda é preciso encontrar a casa certa; na Costa Blanca do Sul, os imóveis de segunda mão e as novas construções mais procurados costumam esgotar-se antes mesmo de chegarem aos portais imobiliários. A equipa da Movr trabalha com famílias que se mudam para Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia e Pilar de la Horadada, combinando um orçamento confirmado com o imóvel certo e agindo rapidamente quando este surge. A verificação jurídica fica a cargo do seu próprio advogado e o empréstimo hipotecário do banco que escolher, enquanto nos concentramos em encontrar e garantir a casa para a sua família.