Zakup nieruchomości z rynku wtórnego na południowym wybrzeżu Costa Blanca wiąże się przede wszystkim z tym, czego nie widać z tarasu. Dom może być uroczy, cena uczciwa, a dokumentacja może nadal kryć opłatę, niezarejestrowaną dobudówkę lub niezapłacony rachunek wspólnoty mieszkaniowej, które staną się Twoim problemem w dniu podpisania umowy. Dla rodzin emigrantów przenoszących się w 2026 roku z Wielkiej Brytanii, Skandynawii, Niemiec, Holandii lub Rosji do Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia lub Pilar de la Horadada, prawna analiza due diligence przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego jest elementem procesu, który chroni wpłacony depozyt. Niniejszy przewodnik przedstawia najważniejsze kontrole oraz kolejność ich przeprowadzania.

Najpierw „Nota Simple”

Nota simple to wyciąg z rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad). Jest to najważniejszy dokument, który należy uzyskać przed dokonaniem jakiejkolwiek płatności, a Twój prawnik zleci jego sporządzenie na wczesnym etapie.

• Wskazuje zarejestrowanego właściciela, dzięki czemu można potwierdzić, że osoba sprzedająca faktycznie jest właścicielem nieruchomości
• Opisuje nieruchomość zgodnie z wpisem w rejestrze, podając powierzchnię, granice oraz wszelkie przybudówki
• Wymienia „cargas”, czyli obciążenia, w tym hipoteki, zajęcia i służebności
• Ujawnia, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką oraz na jaką kwotę, dzięki czemu można ją wykreślić w momencie sfinalizowania transakcji
• Można go zamówić za pośrednictwem serwisu „Registradores de España” lub przez prawnika w ciągu kilku minut

Obciążenia, długi i inne zobowiązania związane z nieruchomością

W Hiszpanii wiele długów wiąże się z nieruchomością, a nie tylko ze sprzedającym. Kupując bez sprawdzenia, możesz je przejąć.

• Niespłacony kredyt hipoteczny musi zostać spłacony i usunięty z rejestru w momencie finalizacji transakcji, a spłata musi nastąpić z wpływów ze sprzedaży
• Zajęcia sądowe (embargos) są odnotowane w nota simple i muszą zostać uregulowane przed zakupem
• Niezapłacony podatek IBI może być egzekwowany od samej nieruchomości za bieżący rok i kilka poprzednich lat
• Zaległości w opłatach wspólnoty mieszkaniowej przechodzą na nowego właściciela za bieżący rok i trzy poprzednie lata, dlatego należy poprosić o pisemne potwierdzenie, że sprzedający nie ma żadnych zaległości
• Poproś o „certificado de estar al corriente de pago” – zaświadczenie potwierdzające, że sprzedający nie ma żadnych zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, wystawione na datę zbliżoną do terminu finalizacji transakcji
• Poproś administratora o ostatni zestaw protokołów z walnego zgromadzenia (actas), aby sprawdzić, czy uzgodniono już jakieś prace lub dodatkowe opłaty (derramas)

Czy budynek jest rzeczywiście zgodny z prawem

Nieruchomość z rynku wtórnego może być zamieszkana od lat i nadal wykazywać nieprawidłowości w zakresie pozwolenia na budowę. W przypadku starszych i wiejskich nieruchomości jest to powszechne, a znacznie taniej jest to sprawdzić przed zakupem niż po nim.

• Sprawdź, czy istnieje „licencia de primera ocupación” lub „cedula de habitabilidad” – certyfikat dopuszczenia do użytkowania
• Porównaj opis w rejestrze z tym, co faktycznie znajduje się na miejscu – przeszklony taras, dodatkowa sypialnia lub basen dobudowany później mogły nigdy nie zostać zgłoszone
• Niezgłoszone prace budowlane często można uregulować, czasami poprzez AFO lub DAFO na działkach wiejskich, ale wiąże się to z kosztami i opóźnieniami, które należy uwzględnić
• Ważny „certificado de eficiencia energética”, czyli certyfikat charakterystyki energetycznej, jest wymogiem prawnym dla sprzedającego
• W przypadku gruntów wiejskich należy sprawdzić, czy przeznaczenie działki jest zgodne z tym, co na niej stoi; niektóre domy znajdują się na „suelo rustico”, co wiąże się z ograniczeniami dotyczącymi rozbudowy

Kataster a Rejestr Nieruchomości

W Hiszpanii prowadzone są dwa odrębne rejestry nieruchomości, a nabywcy z zagranicy często są zaskoczeni, że nie są one automatycznie ze sobą zgodne. Rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad) rejestruje prawa własności i obciążenia. Kataster (Catastro) zawiera opis fizyczny i podatkowy nieruchomości.

• Należy pobrać wyciąg z rejestru katastralnego ze strony Sede Electrónica del Catastro i porównać powierzchnię oraz granice z danymi w rejestrze nieruchomości oraz w akcie notarialnym
• Wskazana tam wartość katastralna (valor catastral) determinuje wysokość przyszłego podatku IBI oraz podstawę opodatkowania dla nierezydentów
• Rozbieżności między aktem notarialnym, rejestrem nieruchomości a katastrem są powszechne i opóźniają sfinalizowanie transakcji, jeśli pozostawi się je na ostatnią chwilę
• Niezgodność granic działki, na której znajduje się willa, warto rozwiązać przed podpisaniem umowy, a nie po

Kontrole podatkowe chroniące nabywcę

Jednym z najważniejszych elementów due diligence przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego są kwestie podatkowe, a jeden z nich to obowiązek prawny spoczywający na Tobie jako nabywcy.

• Należy upewnić się, że podatek IBI jest opłacony na bieżąco; pobiera go SUMA na większości obszaru Alicante, w tym w Torrevieja i Orihuela
• Jeśli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii, musisz zatrzymać 3 procent ceny i wpłacić tę kwotę do Agencia Tributaria na konto sprzedającego, korzystając z formularza Modelo 211
• To zatrzymanie 3% leży w Twojej odpowiedzialności; jeśli tego nie zrobisz, odpowiedzialność spadnie na Ciebie
• Sprawdź, kto rozlicza „plusvalia municipal” – lokalny podatek od wartości nieruchomości; zgodnie z prawem zazwyczaj jest to sprzedający, ale należy to zawsze potwierdzić w umowie
• Jeśli nie będziesz rezydentem podatkowym w Hiszpanii, po nabyciu nieruchomości zaplanuj złożenie własnego rocznego formularza Modelo 210

Umowa rezerwacyjna (Reserva) i umowa przedwstępna (Arras)

Po złożeniu oferty formalności przebiegają szybko. Dwa dokumenty wiążą cię zobowiązaniem i żadnego z nich nie należy podpisywać, dopóki nota simple nie będzie czysta.

• Rezerwacja (reserva) wycofuje nieruchomość z rynku za niewielką kaucją na czas sprawdzania dokumentów
• „Contrato de arras” to umowa dotycząca zadatku, zazwyczaj w formie „arras penitenciales” w wysokości około 10 procent ceny
• W ramach „arras penitenciales” tracisz kaucję, jeśli wycofasz się z transakcji, a sprzedający zwraca podwójną kwotę, jeśli to on odstąpi od umowy
• Warunkiem wpłaty arras powinno być potwierdzenie czystości tytułu własności, posiadanie ważnego świadectwa użytkowania oraz brak ukrytych opłat
• Nigdy nie wpłacaj kaucji rezerwacyjnej ani kaucji „arras” przed zapoznaniem się przez Twojego prawnika z „nota simple”

Typowe błędy

• Wpłacenie kaucji rezerwacyjnej, zanim ktokolwiek sprawdzi „nota simple”
• Zaufanie wyłącznie na podstawie pięknego wyglądu domu i pominięcie sprawdzenia, czy nie ma niezarejestrowanych dobudówek lub dodatkowego basenu
• Zakładanie, że opłaty wspólnotowe i podatek IBI są uregulowane, zamiast poprosić o pisemne potwierdzenie
• Zapomnienie o 3-procentowej rezerwie w przypadku, gdy sprzedający nie jest rezydentem, a następnie samodzielne pokrycie podatku
• Korzystanie z usług prawnika sprzedającego lub agenta zamiast zatrudnienia własnego, niezależnego prawnika
• Odkładanie rozstrzygnięcia rozbieżności w danych katastralnych i rejestracyjnych na tydzień finalizacji transakcji, kiedy powodują one największe opóźnienia

Praktyczna sekwencja działań

• Załatw numer NIE i otwórz konto w hiszpańskim banku jeszcze w trakcie poszukiwań
• Zleć sprawę własnemu, niezależnemu prawnikowi przed złożeniem formalnej oferty
• Poproś prawnika o uzyskanie wyciągu z rejestru nieruchomości (nota simple) oraz wypisu z rejestru katastralnego i porównaj je z aktem notarialnym
• Należy potwierdzić certyfikat użytkowania, certyfikat energetyczny oraz to, że wszystkie prace budowlane zostały zgłoszone
• Poproś o zaświadczenie o uregulowaniu opłat wspólnotowych oraz najnowszy protokół z walnego zgromadzenia
• Podpisz umowę przedwstępną dopiero po upewnieniu się, że tytuł własności jest bez obciążeń, a następnie sfinalizuj transakcję u notariusza i zarejestruj akt notarialny na swoje nazwisko

Nieruchomości z rynku wtórnego stanowią większość zakupów dokonywanych przez rodziny emigrantów na południowym wybrzeżu Costa Blanca, a większość transakcji przebiega bez problemów. Te, które kończą się niepowodzeniem, prawie zawsze wynikają z pominięcia weryfikacji, którą ostrożny nabywca mógłby przeprowadzić wcześniej. Jeśli szukasz nieruchomości z rynku wtórnego w Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia lub Pilar de la Horadada, pomożemy Ci znaleźć nieruchomość na Costa Blanca za pośrednictwem Movr i zadbamy o to, by Twój niezależny prawnik przeprowadził weryfikację prawną już od pierwszego oglądania. Sami nie udzielamy porad prawnych ani podatkowych, ale dbamy o to, by przed podjęciem decyzji zadano właściwe pytania.