Zakup nieruchomości z rynku przedbudowlanego na południowym wybrzeżu Costa Blanca znacznie różni się od zakupu gotowego mieszkania z rynku wtórnego. Zobowiązujesz się do nabycia domu, który jeszcze nie istnieje, płacąc w ratach w trakcie jego budowy i ufając deweloperowi, że zrealizuje projekt terminowo i zgodnie ze specyfikacją. Wśród rodzin emigrantów przenoszących się z Wielkiej Brytanii, Skandynawii, Niemiec, Holandii czy Rosji zakup nieruchomości „off plan” w Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia i Pilar de la Horadada cieszy się ogromną popularnością, ponieważ gwarantuje nowoczesny, energooszczędny dom z basenem. Niniejszy przewodnik wyjaśnia, jak przebiega ten proces w 2026 roku i na jakie pułapki mogą wpaść rodziny.

Co właściwie oznacza tutaj termin „off-plan”

„Off-plan” oznacza, że podpisujesz prywatną umowę kupna z deweloperem na dom, który jest jeszcze w trakcie budowy lub której budowa jeszcze się nie rozpoczęła, i płacisz w ratach powiązanych z etapami budowy.

• Rezerwujesz konkretną działkę lub lokal po cenie premierowej, często zanim konkurencja zdąży to zauważyć
• Zazwyczaj wybierasz wykończenia, układ kuchni, a czasem nawet położenie lokalu w obrębie inwestycji
• Nowe budynki na południowej Costa Blanca są wznoszone zgodnie z obowiązującym „Codigo Tecnico de la Edificacion”, więc izolacja, oszklenie i efektywność energetyczna znacznie przewyższają standardy starszych nieruchomości z rynku wtórnego
• Kompromisem jest czas – typowa inwestycja „off plan” w tym regionie jest ukończona w ciągu 12 do 24 miesięcy od rezerwacji

Etapy płatności, które faktycznie będziesz uiszczać

Płatności za nieruchomość na etapie budowy są dokonywane w ratach, a nie jednorazowo na końcu. Dokładny podział różni się w zależności od dewelopera, ale schemat obowiązujący na południowym wybrzeżu Costa Blanca jest spójny.

• Depozyt rezerwacyjny w celu wycofania lokalu z rynku, często w wysokości od 3 000 do 10 000 euro
• Prywatna umowa kupna zawarta w ciągu kilku tygodni, zazwyczaj obejmująca kwotę od około 20 do 40 procent ceny plus podatek VAT (IVA)
• Płatności etapowe w trakcie budowy, powiązane z kluczowymi etapami, takimi jak wykonanie fundamentów, konstrukcji szkieletowej i dachu
• Ostateczne rozliczenie u notariusza po zakończeniu budowy, kiedy nieruchomość jest gotowa, a akt własności zostaje podpisany
• Podatek VAT od nowo wybudowanych nieruchomości wynosi 10 procent, a opłata skarbowa (AJD) od aktu własności nowo wybudowanej nieruchomości spadła w Wspólnocie Walencji do 1,4 procent od 1 czerwca 2026 roku

Gwarancje bankowe nie są opcjonalne

Jest to najważniejsza forma zabezpieczenia przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego, a jednocześnie ta, której rodziny emigrantów najczęściej nie sprawdzają. Hiszpańskie prawo wymaga od dewelopera zagwarantowania każdego euro wpłaconego przez Ciebie przed zakończeniem budowy.

• Zgodnie z przepisami prawa budowlanego każda płatność etapowa musi być zabezpieczona gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową wystawioną na Twoje nazwisko
• Jeśli deweloper nie wywiąże się z zobowiązań lub ogłosi upadłość, odzyskasz swoje płatności etapowe wraz z odsetkami ustawowymi
• Płatności etapowe są wpłacane na specjalne, wydzielone konto, a nie na ogólne konto dewelopera
• Przed dokonaniem jakiejkolwiek wpłaty poproś o indywidualne zaświadczenie gwarancyjne dla każdej płatności, wystawione na Twoje nazwisko

Brak gwarancji – brak płatności. Jeśli deweloper nie jest w stanie jej przedstawić, jest to sygnał ostrzegawczy, a nie punkt do negocjacji. Szersze ramy prawne wynikają z Ley de la Vivienda de la Comunitat Valenciana oraz krajowych przepisów budowlanych.

Pozwolenie na pierwsze zasiedlenie

Nowy budynek nie nadaje się do zamieszkania z prawnego punktu widzenia, dopóki nie uzyska pozwolenia na pierwsze zasiedlenie. Na południowym wybrzeżu Costa Blanca jest to „licencia de primera ocupación”, a obecnie w wielu przypadkach „declaración responsable de primera ocupación” złożona w urzędzie gminy (ayuntamiento).

• Potwierdza ona, że ukończony budynek jest zgodny z zatwierdzonym projektem i pierwotnym pozwoleniem na budowę
• Jest ona niezbędna do legalnego podłączenia wody z sieci i prądu na własne nazwisko
• Bez niej nie można zawrzeć stałych umów na dostawy mediów, a jedynie tymczasowe umowy z deweloperem
• Nie finalizuj umowy u notariusza, opierając się wyłącznie na obietnicy, że pozwolenie wkrótce zostanie wydane – uzyskaj potwierdzenie, że jest ono już w toku

Analiza due diligence przed rezerwacją

Analiza due diligence w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego dotyczy w równym stopniu dewelopera i działki, co samego domu.

• Sprawdź dotychczasowe osiągnięcia dewelopera – ile zrealizowanych projektów dostarczył lokalnie w Orihuela Costa, Villamartin lub Pilar de la Horadada
• Upewnij się, że działka posiada już wydane pozwolenie na budowę, a nie tylko złożony wniosek
• Pobierz wyciąg z rejestru gruntów (nota simple), aby zweryfikować własność i ewentualne obciążenia; dokument ten można uzyskać za pośrednictwem Registradores de Espana
• Przeczytaj umowę przedwstępną pod kątem terminu zakończenia budowy, kary za opóźnienie dewelopera oraz dokładnego zakresu wykończenia
• Jeśli w ramach inwestycji powstaje wspólnota właścicieli (comunidad de propietarios), poproś o protokoły z walnego zgromadzenia, gdy tylko będą dostępne, ponieważ protokoły te stanowią dokument po stronie kupującego, który pokazuje, co zostało uzgodnione

Ustalenia dotyczące usterek i przekazanie nieruchomości

Kiedy deweloper ogłasza, że mieszkanie jest gotowe, nie wystarczy po prostu odebrać klucze. Najpierw należy przeprowadzić oględziny.

• Przed podpisaniem aktu notarialnego przeprowadź kontrolę usterek, sporządzając listę wszystkich wad – od płytek, przez armaturę, po wykończenie malarskie
• Wiele rodzin zatrudnia niezależnego rzeczoznawcę ds. usterek; przy zakupie za 300 000 euro jest to opcja warta swojej skromnej opłaty
• Nowe budynki objęte są gwarancjami ustawowymi, w tym dziesięcioletnią gwarancją na wady konstrukcyjne
• Należy pociągnąć wykonawcę do odpowiedzialności za usunięcie usterek – znacznie łatwiej jest je rozwiązać przed dokonaniem ostatecznej płatności niż po niej

Zakończenie transakcji i rejestracja

Zakończenie transakcji ma miejsce u notariusza, gdzie płaci się ostatnią ratę i podpisuje się akt własności (escritura). Na tym jednak sprawa się nie kończy.

• Twój prawnik opłaca podatek VAT (IVA) i opłatę administracyjną (AJD), a następnie składa akt własności w Rejestrze Nieruchomości (Registro de la Propiedad)
• To właśnie wpis na Twoje nazwisko w rejestrze publicznym czyni Cię prawnym właścicielem, a nie sam podpis u notariusza
• Zupełnie nowy budynek nie ma jeszcze przypisanej wartości katastralnej, więc pierwszy rachunek za podatek IBI otrzymasz dopiero po aktualizacji danych w katastrze
• Zawrzyj stałe umowy na dostawę wody i energii elektrycznej po potwierdzeniu pozwolenia na użytkowanie

Typowe błędy

• Wpłacanie raty za etap budowy przed otrzymaniem odpowiedniego certyfikatu gwarancji bankowej wystawionego na Twoje nazwisko
• Zakładanie, że Twoje mieszkanie będzie miało takie samo wykończenie jak w eleganckim domu pokazowym, zamiast sprawdzenia specyfikacji umowy linijka po linijce
• Przekazanie nieruchomości przed faktycznym wydaniem pozwolenia na pierwsze użytkowanie, co skutkuje koniecznością korzystania z tymczasowych mediów zapewnionych przez dewelopera
• Pominięcie przeglądu usterek i podpisanie aktu notarialnego bez odnotowania wad
• Uwzględnienie w budżecie wyłącznie ceny podstawowej i pominięcie 10-procentowego podatku IVA oraz opłat AJD i honorariów prawnika w przypadku nowej nieruchomości
• Traktowanie prawnika zatrudnionego przez dewelopera jako swojego prawnika – on działa w imieniu dewelopera, a Ty potrzebujesz własnego, niezależnego przedstawiciela

Praktyczna sekwencja działań

• Zdobądź numer NIE i załóż konto w hiszpańskim banku z wyprzedzeniem, jeszcze przed rezerwacją
• Wybierz własnego, niezależnego prawnika, a nie prawnika dewelopera, aby przejrzał umowę i czuwał nad gwarancjami
• Sprawdź lokalną historię realizacji projektów dewelopera i upewnij się, że wydano pozwolenie na budowę
• Podpisz umowę prywatną dopiero wtedy, gdy każda rata płatności będzie zabezpieczona gwarancją bankową wystawioną na Twoje nazwisko
• Śledź postępy budowy i wypłacaj każdą transzę zgodnie z gwarancją, nigdy przed jej terminem
• Dokonaj odbioru nieruchomości, potwierdź pozwolenie na użytkowanie, a następnie sfinalizuj transakcję u notariusza i zarejestruj akt własności

Zakup nieruchomości na etapie projektu może być najrozsądniejszym sposobem dla przeprowadzającej się rodziny na zabezpieczenie nowoczesnego domu na południowym wybrzeżu Costa Blanca, ale tylko przy zapewnieniu odpowiednich zabezpieczeń na każdym etapie. Jeśli rozważasz zakup nieruchomości z rynku przedbudowlanego w Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin lub Pilar de la Horadada, porozmawiaj z nami o zakupie nieruchomości na Costa Blanca z Movr. Pomożemy Ci znaleźć odpowiednią inwestycję i zapewnimy Ci niezależną reprezentację prawną od momentu rezerwacji aż po odbiór kluczy. Sami nie udzielamy porad prawnych ani podatkowych, ale dbamy o to, by na każdym etapie zapewnione były odpowiednie zabezpieczenia.