Comprar una vivienda de obra nueva sobre plano en la Costa Blanca Sur es un proceso muy diferente al de comprar una vivienda de segunda mano ya terminada. Te estás comprometiendo con una vivienda que aún no existe, pagando por etapas mientras se construye y confiando en que el promotor la entregará a tiempo y según las especificaciones. Para las familias de expatriados que se trasladan desde el Reino Unido, Escandinavia, Alemania, los Países Bajos o Rusia, la opción de compra sobre plano en Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartín, La Zenia y Pilar de la Horadada goza de gran popularidad, ya que garantiza una vivienda moderna, energéticamente eficiente y con piscina. Esta guía explica cómo funciona el proceso en 2026 y en qué aspectos las familias suelen tropezar.

Qué significa realmente «sobre plano» aquí

«Sobre plano» significa que firmas un contrato de compraventa privado con el promotor por una vivienda que aún está en construcción, o que aún no se ha empezado a construir, y pagas a plazos vinculados a las fases de construcción.

• Se reserva una parcela o vivienda concreta a un precio de lanzamiento, a menudo antes de que la vean los competidores.
• Normalmente se eligen los acabados, la distribución de la cocina y, en ocasiones, la ubicación dentro de la promoción.
• Las viviendas de nueva construcción en la Costa Blanca Sur se construyen según el Código Técnico de la Edificación vigente, por lo que el aislamiento, el acristalamiento y la eficiencia energética están muy por delante de las viviendas de segunda mano más antiguas.
• La contrapartida es el tiempo: una compra sobre plano típica en esta zona se completa entre 12 y 24 meses después de la reserva.

Las fases de pago que tendrás que abonar

La compra sobre plano se paga por tramos, no en un único pago al final. El desglose exacto varía según el promotor, pero el patrón en la Costa Blanca del Sur es constante.

• Depósito de reserva para retirar la vivienda del mercado, a menudo de entre 3.000 y 10.000 euros
• Contrato de compraventa privado en unas pocas semanas, que suele suponer entre el 20 y el 40 por ciento del precio más el IVA
• Pagos intermedios durante la construcción, vinculados a hitos como los cimientos, la estructura y la cubierta
• Pago del saldo final ante notario al término de la obra, cuando la vivienda está terminada y se firma la escritura
• El IVA sobre una vivienda de nueva construcción es del 10 por ciento, y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) sobre la escritura de nueva construcción se ha reducido al 1,4 por ciento en la Comunidad Valenciana a partir del 1 de junio de 2026

Las garantías bancarias no son opcionales

Esta es la protección más importante en la compra sobre plano, y la que las familias de expatriados suelen pasar por alto con mayor frecuencia. La legislación española exige que el promotor garantice cada euro que pagues antes de la finalización de la obra.

• Según el marco de la legislación urbanística, cada pago por etapas debe estar garantizado mediante una garantía bancaria o una póliza de seguro a tu nombre
• Si el promotor incumple la entrega o se declara insolvente, podrás reclamar tus pagos por etapas más los intereses legales
• Los pagos por etapas se ingresan en una cuenta específica y separada, no en la cuenta general del promotor
• Solicita el certificado de garantía individual para cada pago, a tu nombre, antes de realizar cualquier transferencia

Sin garantía, no hay pago. Si un promotor no puede presentarla, eso es una señal de stop, no un punto de negociación. El marco general se enmarca en la Ley de la Vivienda de la Comunitat Valenciana y en la legislación nacional de construcción.

La licencia de primera ocupación

Una vivienda de nueva construcción no es legalmente habitable hasta que cuente con su licencia de ocupación. En la Costa Blanca Sur se trata de la licencia de primera ocupación o, en muchos casos actualmente, de una declaración responsable de primera ocupación presentada ante el ayuntamiento.

• Confirma que el edificio terminado se ajusta al proyecto aprobado y a la licencia de obras original
• La necesitas para dar de alta legalmente el agua corriente y la electricidad a tu nombre
• Sin ella, no puedes obtener contratos permanentes de suministro de servicios públicos, sino solo el suministro provisional del constructor
• No formalices la compraventa ante notario basándote únicamente en la promesa de que la licencia está en trámite; obtén la confirmación de que ya está en manos de las autoridades

Diligencia debida antes de reservar

La diligencia debida en la compra sobre plano se refiere tanto al promotor y al terreno como a la vivienda en sí.

• Comprueba el historial del promotor: cuántas promociones ha entregado en la zona de Orihuela Costa, Villamartín o Pilar de la Horadada
• Confirma que el terreno ya cuenta con la licencia de obras concedida, y no solo solicitada
• Solicita la nota simple del Registro de la Propiedad para verificar la titularidad y cualquier gravamen, a través de Registradores de España
• Lee el contrato privado para conocer la fecha de finalización, la penalización en caso de retraso por parte del promotor y exactamente qué acabados están incluidos
• Si la promoción tiene una comunidad de propietarios en formación, solicita las actas de la junta general de propietarios una vez que existan, ya que las actas son el documento del comprador que muestra lo que se ha acordado

Defectos y entrega

Cuando el promotor diga que la vivienda está lista, no te limites a recoger las llaves. Primero, inspecciona la vivienda.

• Realiza una inspección de defectos antes de firmar la escritura, enumerando todos los defectos, desde los azulejos hasta los grifos y la pintura
• Muchas familias contratan a un perito independiente especializado en defectos; merece la pena el modesto coste que supone en una compra de 300 000 euros
• Las viviendas de nueva construcción cuentan con garantías legales, incluida la cobertura de defectos estructurales durante diez años
• Haz que el constructor se haga responsable de la subsanación de los defectos; es mucho más fácil resolverlos antes del pago final que después

Formalización y registro

La formalización tiene lugar ante notario, donde se abona el saldo final y se firma la escritura. El proceso no termina ahí.

• Tu abogado abona el IVA y el AJD y presenta la escritura en el Registro de la Propiedad
• La inscripción a tu nombre es lo que te convierte en el propietario legal en el registro público, no solo la firma ante notario
• Una vivienda de nueva construcción aún no tendrá asignado un valor catastral, por lo que recibirás tu primera factura del IBI una vez que el catastro se haya actualizado
• Contrata los servicios fijos de agua y electricidad una vez que se haya confirmado la licencia de ocupación

Errores comunes

• Pagar un plazo de pago antes de que el certificado de garantía bancaria correspondiente esté a tu nombre
• Dar por sentado que tu vivienda tendrá los mismos acabados lujosos que la vivienda piloto, en lugar de revisar las especificaciones del contrato línea por línea
• Finalizar la compra antes de que se haya expedido realmente la licencia de primera ocupación, quedando así a merced de los servicios provisionales del constructor
• Omitir la inspección de defectos y firmar la escritura sin que estos queden registrados
• Presupuestar únicamente el precio de venta y olvidar el 10 % de IVA, más los AJD y los honorarios del abogado en una vivienda de nueva construcción
• Considerar que el abogado interno del promotor es su propio abogado; él actúa en nombre del promotor, usted necesita su propia representación independiente

Una secuencia práctica

• Obtenga su NIE y abra una cuenta bancaria en España con antelación, antes de realizar la reserva
• Contrate a su propio abogado independiente, no al del promotor, para que revise el contrato y se encargue de las garantías
• Compruebe el historial de entregas del promotor en la zona y confirme que se ha concedido la licencia de obras
• Firma el contrato privado solo cuando cada pago por fase esté cubierto por una garantía bancaria a tu nombre
• Realiza un seguimiento de las fases de construcción y abona cada tramo contra su correspondiente garantía, nunca por adelantado
• Realiza la inspección de defectos de la vivienda, confirma la licencia de ocupación y, a continuación, formaliza la compraventa ante notario e inscribe la escritura

La compra sobre plano puede ser la forma más inteligente para que una familia que se traslada consiga una vivienda moderna en el sur de la Costa Blanca, pero solo con las protecciones adecuadas en cada fase. Si estás barajando la posibilidad de comprar una vivienda sobre plano en Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartín o Pilar de la Horadada, habla con nosotros sobre la compra de una vivienda en la Costa Blanca con Movr. Te ayudamos a encontrar la promoción adecuada y nos aseguramos de que cuentes con tu propia representación legal independiente desde la reserva hasta la entrega de llaves. Nosotros no ofrecemos asesoramiento jurídico ni fiscal, pero nos aseguramos de que se apliquen las medidas de protección adecuadas en cada etapa.