La compra de una vivienda de segunda mano en la Costa Blanca Sur tiene que ver, sobre todo, con lo que no se ve desde la terraza. La casa puede ser preciosa, el precio puede ser razonable, pero la documentación puede ocultar un gravamen, una ampliación no registrada o una cuota de comunidad pendiente de pago que se convertirá en tu problema el mismo día de la firma. Para las familias de expatriados que se trasladen desde el Reino Unido, Escandinavia, Alemania, los Países Bajos o Rusia a Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartín, La Zenia o Pilar de la Horadada en 2026, la diligencia debida legal en la compra de una vivienda de segunda mano es la parte del proceso que protege la fianza. Esta guía detalla las comprobaciones que importan y el orden en que deben realizarse.

La nota simple es lo primero

La nota simple es el extracto del Registro de la Propiedad. Es el documento más importante que hay que obtener antes de pagar nada, y tu abogado lo solicitará con antelación.

• Muestra al propietario registrado, lo que te permite confirmar que la persona que vende es realmente la propietaria del inmueble
• Describe la propiedad tal y como está inscrita, con la superficie, los límites y los posibles anexos
• Enumera las cargas, incluyendo hipotecas, embargos y servidumbres
• Revela si la vivienda está hipotecada y por qué importe, para que la hipoteca pueda cancelarse en el momento de la formalización
• Se solicita a través de Registradores de España, o por medio de su abogado, en cuestión de minutos

Cargas, deudas y lo que va unido a la propiedad

En España, muchas deudas gravan el inmueble, no solo al vendedor. Si compra sin comprobarlo, puede heredarlas.

• Una hipoteca pendiente debe cancelarse y eliminarse del registro en el momento de la formalización, pagándose con el producto de la venta
• Los embargos, ordenados por los tribunales, figuran en la nota simple y deben liquidarse antes de la compra
• El IBI impagado puede reclamarse contra el propio inmueble, tanto del año en curso como de varios años anteriores
• Los atrasos en los gastos de comunidad se transfieren al nuevo propietario correspondientes al año en curso y a los tres anteriores, por lo que debes solicitar una prueba por escrito de que el vendedor está al corriente
• Solicita el «certificado de estar al corriente de pago», que acredita que el vendedor no tiene ninguna deuda con la comunidad, con fecha cercana a la formalización de la compraventa.
• Pide al administrador el último conjunto de actas de la junta general anual para comprobar si se han acordado obras o derramas

¿Es el edificio realmente legal?

Una vivienda de segunda mano puede haber estado habitada durante años y seguir presentando una irregularidad urbanística. Esto es habitual en el parque inmobiliario antiguo y rural, y resulta mucho más barato detectarlo antes de comprar que después.

• Comprueba si existe la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad
• Compara la descripción catastral con lo que hay físicamente: una terraza acristalada, un dormitorio adicional o una piscina añadida posteriormente pueden no haber sido declarados nunca
• Las obras no declaradas a menudo pueden regularizarse, a veces mediante un AFO o un DAFO en parcelas rurales, pero eso supone un coste y un retraso que hay que tener en cuenta
• Un «certificado de eficiencia energética» válido es un requisito legal para el vendedor
• En terrenos rurales, confirme que la parcela esté clasificada para lo que hay construido en ella; algunas viviendas se encuentran en «suelo rústico», lo que impone limitaciones a cualquier ampliación

El Catastro frente al Registro de la Propiedad

En España existen dos registros distintos de tu propiedad, y a los compradores extranjeros les suele sorprender que no coincidan automáticamente. El Registro de la Propiedad recoge la titularidad y las cargas. El Catastro recoge la descripción física y fiscal.

• Consulte el registro catastral en la Sede Electrónica del Catastro y compare la superficie y los límites con los datos del Registro de la Propiedad y de la escritura
• El valor catastral que allí figura determina el futuro IBI y la base imponible para no residentes.
• Las discrepancias entre la escritura, el Registro de la Propiedad y el Catastro son habituales y retrasan la formalización si se dejan para el último momento
• Es conveniente resolver cualquier discrepancia en los límites de la parcela de una villa antes de firmar, no después.

Comprobaciones fiscales que protegen al comprador

Algunos de los aspectos más importantes de la diligencia debida en una compraventa de segunda mano se refieren a los impuestos, y uno de ellos es una obligación legal que recae sobre ti como comprador.

• Comprueba que el IBI esté al corriente de pago; SUMA se encarga de su recaudación en la mayor parte de Alicante, incluyendo Torrevieja y Orihuela
• Si el vendedor no es residente fiscal en España, debes retener el 3 % del precio y abonarlo a la Agencia Tributaria en nombre del vendedor, utilizando el Modelo 211
• Esa retención del 3 % es tu responsabilidad; si no la realizas, la responsabilidad recaerá sobre ti
• Comprueba quién se hace cargo de la plusvalía municipal, el impuesto local sobre el valor catastral; por ley suele ser el vendedor, pero siempre hay que confirmarlo en el contrato
• Prepárate para presentar tu propio Modelo 210 anual una vez que seas propietario, si no vas a ser residente fiscal aquí

La reserva y el contrato de arras

Los trámites se aceleran una vez que haces una oferta. Hay dos documentos que te comprometen, y ninguno de ellos debe firmarse antes de que la nota simple esté libre de cargas.

• La reserva retira la propiedad del mercado a cambio de un pequeño depósito mientras se comprueban los antecedentes.
• El contrato de arras es el contrato de depósito, normalmente arras penitenciales que rondan el 10 % del precio
• En el caso de las «arras penitenciales», pierdes el depósito si te retiras, y el vendedor te devuelve el doble si es él quien se echa atrás
• Condiciona el pago de las arras a que el título de propiedad esté libre de cargas, a que haya un certificado de ocupación válido y a que no haya gastos ocultos
• Nunca pagues un depósito de reserva ni de arras antes de que tu propio abogado haya revisado la nota simple

Errores comunes

• Pagar un depósito de reserva antes de que alguien haya consultado la nota simple
• Fiarte de que una vivienda es bonita y saltarte la comprobación de ampliaciones no registradas o de una piscina añadida
• Dar por sentado que los gastos de comunidad y el IBI están al corriente en lugar de solicitar pruebas por escrito
• Olvidarse de la retención del 3 % cuando el vendedor es no residente y acabar asumiendo el impuesto tú mismo
• Recurrir al abogado del vendedor o del agente en lugar de contratar a tu propio abogado independiente
• Dejar las discrepancias catastrales y registrales para la semana de la formalización, cuando son las que más retrasos provocan

Una secuencia práctica

• Obtén tu NIE y abre una cuenta bancaria en España durante la búsqueda
• Contrata a tu propio abogado independiente antes de presentar una oferta formal
• Pide al abogado que solicite la nota simple y el expediente catastral y que los compare con la escritura
• Confirma el certificado de ocupación, el certificado energético y que todas las obras estén declaradas
• Solicita el certificado de liquidación de cuotas de la comunidad y el último acta de la junta general
• Firma las arras solo cuando la titularidad esté libre de cargas; a continuación, formaliza la compraventa ante notario e inscribe la escritura a tu nombre

Las viviendas de segunda mano constituyen la mayor parte de lo que las familias de expatriados compran realmente en el sur de la Costa Blanca, y la mayoría de las transacciones son limpias. Las que salen mal casi siempre fallan en una comprobación que un comprador cuidadoso podría haber realizado primero. Si estás buscando una vivienda de segunda mano en Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartín, La Zenia o Pilar de la Horadada, podemos ayudarte a encontrar una propiedad en la Costa Blanca con Movr y asegurarnos de que cuentes con tu propio abogado independiente que realice las comprobaciones legales desde la primera visita. Nosotros no ofrecemos asesoramiento jurídico ni fiscal, pero nos aseguramos de que se planteen las preguntas adecuadas antes de que te comprometas.