Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist nur der erste Posten im Budget. Sobald Sie die Schlüssel in der Hand haben, fallen jedes Jahr eine Reihe von Steuern und laufenden Kosten an, und nicht ansässige Eigentümer haben einige Verpflichtungen, die für ansässige Eigentümer nicht gelten. Wenn Sie eine zum Verkauf stehende Immobilie an der Costa Blanca in Betracht ziehen, ist es hilfreich, sich vor einer Entscheidung einen Überblick über die gesamten jährlichen Kosten zu verschaffen, damit die Zahlen auch lange nach dem Tag der Vertragsunterzeichnung noch stimmen.

Die mit dem Eigentum verbundenen Steuern

Zwei separate Abgaben fallen jedes Jahr für nicht ansässige Eigentümer an. Die eine ist die kommunale Grundsteuer auf die Immobilie selbst. Die andere ist eine nationale Steuererklärung, die jeder einreichen muss, der eine spanische Immobilie besitzt, ohne hier zu wohnen – unabhängig davon, ob die Immobilie Einnahmen erzielt oder nicht.

Realitätscheck

• Der Besitz einer spanischen Immobilie begründet eine steuerliche Präsenz in Spanien, selbst bei einer Ferienwohnung, die nur wenige Wochen im Jahr genutzt wird
• Die Gemeinde versendet die nationale Steuererklärung nicht, sodass man sie leicht übersehen kann, wenn nicht jemand darauf hinweist
• Bußgelder und Verzugszinsen für verspätete Einreichung kosten in der Regel mehr als die Steuer selbst
• Miteigentümer reichen jeweils ihren eigenen Anteil ein, sodass ein Paar zwei Steuererklärungen einreicht und nicht nur eine

Modelo 210 und die zwei Anwendungsfälle

Die nationale Steuererklärung für Nichtansässige ist das Modelo 210, und sie funktioniert je nach Nutzung der Immobilie auf eine von zwei Arten. Wenn Sie die Immobilie ausschließlich für den Eigenbedarf nutzen, zahlen Sie dennoch Steuern auf einen fiktiven Vorteil, den der Staat Ihnen aufgrund des Eigentums zuschreibt. Wenn Sie die Immobilie vermieten, zahlen Sie stattdessen Steuern auf die tatsächliche Miete.

Bei Eigennutzung beträgt die Steuerbemessungsgrundlage 1,1 Prozent des Katasterwerts, sofern die Gemeinde ihre Bewertungen in den letzten zehn Jahren angepasst hat, oder 2 Prozent, sofern dies nicht der Fall ist. Diese Bemessungsgrundlage wird dann für Einwohner der EU, Islands, Liechtensteins und Norwegens mit 19 Prozent und für alle anderen mit 24 Prozent besteuert, wozu seit dem Brexit auch britische Eigentümer gehören. Mieteinnahmen werden nach derselben Aufteilung von 19 Prozent bzw. 24 Prozent besteuert, wobei EU-Eigentümer Betriebskosten abziehen können und Nicht-EU-Eigentümer auf den Bruttobetrag besteuert werden.

Wichtiger Hinweis

• Die Steuererklärung für die Eigennutzung wird einmal jährlich nachträglich bis zum Ende des Jahres eingereicht, das auf das Steuerjahr folgt.
• Mieteinnahmen werden zusammengefasst und jährlich in den ersten zwanzig Tagen des Januars eingereicht.
• Britische Eigentümer fallen in den Steuersatz von 24 Prozent und können keine Ausgaben von der Miete abziehen.
• Ein niedriger Katasterwert hält die Steuerbelastung für die Eigennutzung gering, oft bei nur wenigen hundert Euro pro Jahr.

Was Sie beim Kauf zahlen

Kaufnebenkosten fallen nicht unter die jährlichen Kosten, geben aber den Ton für das Budget an und sollten daher klar dargelegt werden. Der Satz hängt davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt.

• Bei Bestandsimmobilien sank die Grunderwerbsteuer in der Comunitat Valenciana ab dem 1. Juni 2026 auf 9 Prozent für Werte bis zu einer Million Euro; oberhalb dieser Grenze gelten 11 Prozent
• Beim Kauf von Neubauten fallen 10 Prozent IVA sowie Stempelsteuer an, wobei der regionale AJD-Satz von 1,5 Prozent auf 1,4 Prozent gesenkt wurde
• Hypotheken für Nichtansässige belaufen sich in der Regel auf 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises oder des Schätzwertes, je nachdem, welcher niedriger ist
• Gemäß dem Gesetz 5/2019 zahlt der Kreditgeber die AJD-Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde selbst, nicht der Käufer

Laufende Betriebskosten

Abgesehen von den Steuererklärungen fallen jedes Jahr eine Handvoll vorhersehbarer Rechnungen an. Keine davon ist für sich genommen hoch, aber zusammen bilden sie die tatsächlichen Kosten für den Besitz eines Hauses an der Küste, und sie variieren stark von Ort zu Ort.

• Die IBI, die jährliche kommunale Grundsteuer, beträgt je nach Gemeinde etwa 0,4 bis 1,1 Prozent des Katasterwerts
• „Basura“, die Müllabfuhrgebühr, wird von vielen Rathäusern separat in Rechnung gestellt
• Gemeinschaftsgebühren für eine Eigentumswohnung oder eine geschlossene Wohnanlage, die Schwimmbäder, Gärten, Aufzüge und die gemeinsame Instandhaltung abdecken
• Gebäude- und Hausratversicherung, die in der Praxis bei Bestehen einer Hypothek obligatorisch ist
• Grundgebühren für Wasser und Strom, die auch in Monaten anfallen, in denen die Immobilie leer steht

Das Gemeinschaftsleben bringt einen weiteren Punkt mit sich, den es zu beachten gilt. Zusätzlich zu den regulären Gebühren können Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft aufgefordert werden, einen „Derrama“ zu finanzieren – eine einmalige Sonderabgabe, die per Abstimmung beschlossen wird, um größere Reparaturen wie Dacharbeiten, einen Aufzug oder einen Neuanstrich zu bezahlen. Diese sind ein normaler Bestandteil des Miteigentums, können jedoch ohne große Vorwarnung anfallen, wenn sich größere Arbeiten angesammelt haben. Das Lesen der Protokolle der letzten Hauptversammlung vor dem Kauf zeigt, was die Eigentümergemeinschaft bereits besprochen hat und ob größere Arbeiten anstehen.

Häufige Fehler

• Annehmen, dass der Kaufpreis die gesamten Kosten darstellt, und die jährlichen Steuererklärungen völlig außer Acht lassen
• Das Versäumen der Steuererklärung für Nichtansässige, weil nie eine Erinnerung von der Gemeinde eintrifft
• Einreichen einer gemeinsamen Steuererklärung für ein Paar, obwohl jeder Eigentümer für seinen eigenen Anteil eine eigene Erklärung einreichen muss
• Einplanen eines Steuersatzes von 19 Prozent für einen britischen Eigentümer, obwohl der korrekte Satz für Nicht-EU-Bürger 24 Prozent beträgt
• Ignorieren der Protokolle der Hauptversammlungen und überrascht werden von einem „Derrama“, das bereits Monate zuvor beschlossen wurde

Ein praktischer Leitfaden, um die Kosten im Griff zu behalten

• Schritt eins: Notieren Sie sich den Katasterwert auf dem IBI-Bescheid, da dieser sowohl die Gemeindesteuer als auch die Steuererklärung für Eigennutzung bestimmt
• Schritt zwei: Prüfen Sie, welcher Steuersatz für Nichtansässige für Sie gilt – 19 Prozent innerhalb der EU oder 24 Prozent außerhalb der EU
• Schritt drei: Legen Sie einen ungefähren Jahresbetrag für IBI, Müllgebühren, Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen und Nebenkosten beiseite
• Schritt 4: Tragen Sie den Einreichungszeitraum für die auf Ihre Nutzung zutreffende Steuererklärung – Eigennutzung oder Vermietung – in Ihren Kalender ein
• Schritt 5: Planen Sie jedes Jahr einen kleinen Puffer ein, damit eine Nachzahlung oder eine Reparatur Sie nicht in Zeitnot bringt

Auf diese Weise werden die jährlichen Kosten für eine Immobilie an der Küste vorhersehbar und sind keine Abfolge von Überraschungen mehr. Die Kaufnebenkosten fallen einmalig an, die jährlichen Rechnungen sind in den meisten Orten moderat, und der Papierkram ist überschaubar, sobald Sie wissen, welche Steuererklärung gilt.

Wo Movr helfen kann

Movr Real Estate arbeitet mit ausländischen Käufern an der gesamten südlichen Costa Blanca zusammen und bezieht von Anfang an die gesamten Betriebskosten in die Suche mit ein. Wir können Ihnen bei jedem von uns betreuten Objekt den Katasterwert und die Höhe der Gemeinschaftsgebühren aufzeigen, Ihnen den IBI-Satz in einer bestimmten Gemeinde nennen und darauf hinweisen, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt, damit die Kaufsteuer bereits vor Ihrer Angebotsabgabe klar ist. Nennen Sie uns Ihr Budget und wie Sie die Immobilie nutzen möchten, und wir stellen Ihnen Objekte zusammen, bei denen sowohl die jährlichen Kosten als auch der Preis zu Ihren Vorstellungen passen.