Покупка дома в Испании — это лишь первая статья расходов. Как только вы получите ключи, вам придется ежегодно оплачивать ряд налогов и текущих расходов, а владельцы-нерезиденты сталкиваются с некоторыми обязательствами, которых нет у владельцев-резидентов. Если вы рассматриваете недвижимость на продажу на Коста-Бланке, перед принятием окончательного решения полезно составить полную картину годовых расходов, чтобы ваши расчеты оправдались и спустя долгое время после завершения сделки.

Налоги, связанные с владением недвижимостью

Каждый год на владельцев-нерезидентов ложатся два отдельных вида платежей. Один из них — местный муниципальный налог на саму недвижимость. Другой — национальная налоговая декларация, которую обязан подавать каждый, кто владеет испанской недвижимостью, не проживая в стране, независимо от того, приносит ли эта недвижимость доход или нет.

Реальность

• Владение испанской недвижимостью влечет за собой налоговые обязательства в Испании, даже если речь идет о квартире для отдыха, которую используют всего несколько недель в году
• Муниципалитет не рассылает форму национальной налоговой декларации, поэтому её легко пропустить, если кто-то не напомнит об этом
• Штрафы и пени за просрочку подачи декларации обычно обходятся дороже, чем сам налог
• Совладельцы подают декларации отдельно по своей доле, поэтому супружеская пара подаёт две декларации, а не одну

Форма «Modelo 210» и два способа её применения

Национальная налоговая декларация для нерезидентов — это «Modelo 210», и она заполняется одним из двух способов в зависимости от того, как вы используете жильё. Если вы держите недвижимость исключительно для личного пользования, вы всё равно платите налог с условной выгоды, которую, по предположению государства, вы получаете от владения ею. Если вы сдаете недвижимость в аренду, вы платите налог с фактической арендной платы.

При личном пользовании налогооблагаемая база составляет 1,1 процента от кадастровой стоимости, если муниципалитет пересматривал свои оценки в течение последних десяти лет, или 2 процента, если этого не происходило. Затем эта база облагается налогом по ставке 19 % для резидентов ЕС, Исландии, Лихтенштейна и Норвегии и по ставке 24 % для всех остальных, к которым после «Брексита» относятся и британские владельцы. Доход от аренды облагается налогом по той же ставке 19 % или 24 %: владельцы из ЕС могут вычитать текущие расходы, а владельцы из-за пределов ЕС облагаются налогом на валовую сумму.

Ключевой момент

• Декларации по доходам от использования в личных целях подаются один раз в год, задним числом, до конца года, следующего за налоговым годом
• Доходы от аренды группируются и декларируются ежегодно в первые двадцать дней января
• Британские владельцы попадают в налоговую ставку 24 процента и не могут вычитать расходы из суммы арендной платы
• Низкая кадастровая стоимость позволяет удержать сумму налога за использование в личных целях на умеренном уровне — часто в пределах нескольких сотен евро в год

Что вы платите при покупке

Налоги на покупку не входят в ежегодные расходы, но они задают тон бюджету, поэтому о них стоит четко сказать. Ставка зависит от того, является ли жилье вторичным рынком или новостройкой.

• В отношении вторичного жилья налог на передачу права собственности снизился до 9 процентов в Валенсийском сообществе с 1 июня 2026 года для объектов стоимостью до одного миллиона евро, при этом для сумм выше этого уровня применяется ставка 11 процентов
• При покупке новостроек взимается НДС в размере 10 процентов плюс гербовый сбор, при этом региональная ставка AJD снижена с 1,5 процента до 1,4 процента
• Ипотечные кредиты для нерезидентов, как правило, составляют от 60 до 70 процентов от цены или оценочной стоимости, в зависимости от того, какая из них ниже
• В соответствии с Законом 5/2019 гербовый сбор AJD по ипотечному договору уплачивает кредитор, а не покупатель

Текущие расходы

Помимо налоговых деклараций, ежегодно возникает ряд предсказуемых счетов. Ни один из них сам по себе не является значительным, но в совокупности они составляют реальную стоимость владения домом на побережье, и их размер значительно варьируется от города к городу.

• IBI, ежегодный муниципальный налог на недвижимость, составляет примерно от 0,4 до 1,1 процента от кадастровой стоимости в зависимости от муниципалитета
• «Basura» — плата за вывоз мусора — во многих муниципалитетах выставляется отдельно
• Коммунальные сборы за квартиру или жилой комплекс с закрытой территорией, покрывающие расходы на бассейны, сады, лифты и общее содержание
• Страхование здания и имущества, которое на практике является обязательным при наличии ипотеки
• Фиксированные сборы за воду и электричество, которые взимаются даже в те месяцы, когда дом пустует

Жизнь в сообществе добавляет ещё один момент, на который следует обратить внимание. Помимо регулярных взносов, владельцам в жилом комплексе может быть предложено внести «дерраму» — единовременный специальный сбор, утверждаемый голосованием для оплаты крупного ремонта, такого как ремонт крыши, лифта или программа перекраски. Это нормальная часть совместного владения, но такие сборы могут появиться без предварительного предупреждения, если накопятся большие объемы работ. Изучение протоколов последних годовых общих собраний акционеров перед покупкой покажет, что уже обсуждалось сообществом и ожидаются ли в ближайшем будущем какие-либо крупные работы.

Распространённые ошибки

• Предположение, что покупная цена — это вся стоимость, и полное игнорирование ежегодных налоговых деклараций
• Пропуск подачи декларации для нерезидентов из-за того, что от муниципального совета никогда не приходит напоминание
• Подача одной декларации на супружескую пару, когда каждый владелец должен подавать декларацию на свою долю
• Расчёт налога для британского владельца по ставке 19 процентов, тогда как правильная ставка для нерезидентов ЕС составляет 24 процента
• Игнорирование протоколов годового общего собрания и неожиданность в связи с «деррамой», утверждённой несколькими месяцами ранее

Практическая последовательность действий для контроля над расходами

• Шаг первый: обратите внимание на кадастровую стоимость, указанную в счете по IBI, поскольку от нее зависят как муниципальный налог, так и налоговая декларация о собственном использовании
• Шаг второй: уточните, какая ставка для нерезидентов применима к вам: 19 процентов внутри ЕС или 24 процента за его пределами
• Шаг третий: отложите примерную годовую сумму на IBI, сбор за вывоз мусора, взносы в общину, страховку и коммунальные услуги
• Шаг четвертый: занесите в календарь сроки подачи декларации, соответствующей вашему виду использования — собственное проживание или сдача в аренду
• Шаг пятый: ежегодно добавляйте небольшую резервную сумму на непредвиденные расходы, чтобы внеочередный сбор или ремонт не заставили вас метаться в поисках средств

При таком подходе годовые расходы на дом на побережье становятся предсказуемыми, а не чередой неожиданностей. Налоги при покупке взимаются однократно, ежегодные счета в большинстве городов невелики, а оформление документов не представляет сложности, если вы знаете, какая декларация вам нужна.

Как Movr может помочь

Movr Real Estate работает с покупателями-экспатами по всему югу Коста-Бланки, и мы с самого начала учитываем полную картину текущих расходов при поиске недвижимости. Мы можем показать вам кадастровую стоимость и размер коммунальных платежей по любому объекту в нашем списке, указать, какова ставка налога IBI в конкретном городе, а также уточнить, является ли дом вторичным или новостройкой, чтобы вы знали размер налога на покупку до того, как сделаете предложение. Сообщите нам свой бюджет и то, как вы планируете использовать недвижимость, и мы подберем для вас дома, в которых годовые расходы соответствуют вашему бюджету так же, как и цена.