Покупка недвижимости на стадии строительства на Южной Коста-Бланке — это процесс, который значительно отличается от покупки готового объекта на вторичном рынке. Вы берете на себя обязательства по приобретению дома, которого еще не существует, производите оплату поэтапно в ходе строительства и доверяете застройщику, что он сдаст объект в срок и в соответствии с техническими требованиями. Среди семей экспатов, переезжающих из Великобритании, Скандинавии, Германии, Нидерландов или России, покупка недвижимости на стадии строительства в Торревьехе, Ориуэла-Коста, Вильямартине, Ла-Зении и Пилар-де-ла-Орадада пользуется огромной популярностью, поскольку позволяет приобрести современный энергоэффективный дом с бассейном. В этом руководстве подробно описано, как будет проходить этот процесс в 2026 году и на каких этапах семьи могут столкнуться с трудностями.

Что на самом деле означает «по плану» в данном случае

«По плану» означает, что вы подписываете частный договор купли-продажи с застройщиком на жилье, которое еще находится в стадии строительства или строительство которого еще не начато, и производите оплату частями, привязанными к этапам строительства.

• Вы резервируете конкретный участок или квартиру по стартовой цене, зачастую до того, как об этом узнают конкуренты
• Обычно вы сами выбираете отделочные материалы, планировку кухни, а иногда и расположение квартиры в комплексе
• Новые здания на Южной Коста-Бланке строятся в соответствии с действующим «Техническим кодексом строительства» (Codigo Tecnico de la Edificacion), поэтому по уровню теплоизоляции, остекления и энергоэффективности они значительно превосходят старые объекты вторичного рынка
• Компромиссом является время: типичный проект «под ключ» в этом регионе завершается через 12–24 месяца после бронирования

Этапы оплаты, которые вам предстоит пройти

Оплата на стадии строительства производится траншами, а не единовременным платежом в конце. Точное распределение зависит от застройщика, но схема на Южной Коста-Бланке остается неизменной.

• Залог за бронирование, чтобы снять объект с рынка, часто составляет от 3 000 до 10 000 евро
• Частный договор купли-продажи в течение нескольких недель, как правило, предусматривающий оплату от 20 до 40 процентов от стоимости плюс НДС
• Промежуточные платежи на этапах строительства, привязанные к ключевым этапам, таким как возведение фундамента, каркаса и крыши
• Окончательный расчет у нотариуса по завершении строительства, когда объект готов и подписывается договор купли-продажи
• НДС на новостройку составляет 10 процентов, а гербовый сбор (AJD) на договор купли-продажи новостройки в Валенсийском сообществе с 1 июня 2026 года снижен до 1,4 процента

Банковские гарантии не являются факультативными

Это единственная и самая важная мера защиты при покупке недвижимости на стадии строительства, которую семьи экспатов чаще всего упускают из виду. Испанское законодательство обязывает застройщика гарантировать каждый евро, уплаченный вами до завершения строительства.

• В соответствии с законодательством о строительстве каждый этапный платеж должен быть обеспечен банковской гарантией или страховым полисом на ваше имя
• Если застройщик не выполнит свои обязательства или станет неплатежеспособным, вы сможете вернуть свои этапные платежи плюс законные проценты
• Поэтапные платежи перечисляются на специальный, отдельно ограждённый счёт, а не на общий счёт застройщика
• Перед любым переводом средств попросите предоставить индивидуальный сертификат гарантии на каждый платеж, выданный на ваше имя

Нет гарантии — нет платежа. Если застройщик не может её предоставить, это сигнал к остановке, а не повод для переговоров. Более широкая правовая основа заложена в Ley de la Vivienda de la Comunitat Valenciana и национальном законодательстве о строительстве.

Лицензия на первое заселение

Новое здание не считается пригодным для проживания с юридической точки зрения до тех пор, пока не будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию. На юге Коста-Бланки это «licencia de primera ocupación» (разрешение на первое заселение) или, во многих случаях в настоящее время, «declaración responsable de primera ocupación» (заявление о готовности к заселению), поданное в аюнтамьенто (муниципалитет).

• Оно подтверждает, что завершенное здание соответствует утвержденному проекту и первоначальному разрешению на строительство
• Оно необходимо вам для того, чтобы на законных основаниях подключить водопровод и электричество на свое имя
• Без него вы не сможете заключить постоянные договоры на коммунальные услуги, а только получить временное строительное снабжение
• Не оформляйте сделку у нотариуса, полагаясь лишь на обещание, что разрешение будет выдано; получите подтверждение, что оно уже на руках

Комплексная проверка перед бронированием

Комплексная проверка объекта на стадии строительства касается не только самого дома, но и застройщика, а также земельного участка.

• Проверьте послужной список застройщика: сколько завершенных проектов он реализовал в этом регионе — в Ориуэла-Коста, Вильямартине или Пилар-де-ла-Орадада
• Убедитесь, что на участок уже выдано разрешение на строительство, а не просто подана заявка
• Получите выписку из земельного реестра (nota simple) для проверки права собственности и наличия обременений через Registradores de Espana
• Внимательно изучите частный договор на предмет даты сдачи объекта, штрафных санкций в случае задержки со стороны застройщика, а также точного перечня включённых отделочных работ
• Если в жилом комплексе создаётся сообщество собственников (comunidad de propietarios), запросите протоколы общего собрания, как только они появятся, поскольку именно эти протоколы являются документом, подтверждающим согласованные условия с точки зрения покупателя

Выявление дефектов и сдача объекта

Когда застройщик заявляет, что дом готов, не стоит сразу же забирать ключи. Сначала необходимо провести осмотр.

• Перед подписанием договора купли-продажи проведите осмотр на выявление дефектов, составив список всех недостатков — от плитки до смесителей и малярных работ
• Многие семьи привлекают независимого эксперта по выявлению дефектов; при покупке недвижимости стоимостью 300 000 евро эти скромные расходы окупятся с лихвой
• Новые дома имеют установленные законом гарантии, включая покрытие конструктивных дефектов в течение десяти лет
• Обязательно требуйте от застройщика устранения дефектов — гораздо проще решить эти вопросы до окончательного расчета, чем после

Завершение сделки и регистрация

Завершение сделки происходит у нотариуса, где вы оплачиваете остаток суммы и подписываете договор купли-продажи (escritura). На этом дело не заканчивается.

• Ваш юрист уплачивает НДС (IVA) и пошлину за оформление документов (AJD) и подает договор в Реестр недвижимости (Registro de la Propiedad)
• Именно регистрация на ваше имя делает вас законным владельцем в государственном реестре, а не просто подписание документов у нотариуса
• У совершенно нового объекта еще не будет присвоен катастральный баланс, поэтому ваш первый счет по налогу на недвижимость (IBI) поступит, как только кадастр обновит данные
• Оформите постоянные договоры на водоснабжение и электроснабжение после подтверждения разрешения на ввод в эксплуатацию

Распространенные ошибки

• Оплата очередного взноса до того, как соответствующий сертификат банковской гарантии будет оформлен на ваше имя
• Предположение, что ваша квартира будет отделана так же роскошно, как в демонстрационном доме, вместо того, чтобы проверять технические условия договора строка за строкой
• Завершение сделки до фактического получения разрешения на первое заселение, в результате чего вы останетесь с временными коммунальными услугами застройщика
• Пропуск проверки на наличие дефектов и подписание договора купли-продажи, не зафиксировав дефекты
• Учет в бюджете только основной цены и упущение 10-процентного НДС, а также AJD и гонораров юриста при покупке нового жилья
• Рассматривать штатного юриста застройщика как своего собственного — он действует в интересах застройщика, вам нужен собственный независимый представитель

Практическая последовательность действий

• Заранее, до бронирования, оформите NIE и откройте счет в испанском банке
• Назначьте своего собственного независимого юриста, а не юриста застройщика, для проверки договора и обеспечения гарантий
• Проверьте историю выполнения застройщиком проектов в данном регионе и убедитесь, что разрешение на строительство выдано
• Подписывайте частный договор только после того, как каждый этап оплаты будет обеспечен банковской гарантией на ваше имя
• Отслеживайте этапы строительства и оплачивайте каждый транш в соответствии с соответствующей гарантией, никогда не опережая её
• Проведите приемку объекта, подтвердите наличие разрешения на заселение, затем оформите сделку у нотариуса и зарегистрируйте договор купли-продажи

Покупка недвижимости на стадии строительства может стать самым разумным способом для переезжающей семьи обзавестись современным домом на юге Коста-Бланки, но только при условии надлежащей защиты на каждом этапе. Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости на стадии строительства в Торревьехе, Ориуэла-Коста, Вильямартине или Пилар-де-ла-Орадада, обратитесь к нам, чтобы обсудить покупку недвижимости на Коста-Бланке с компанией Movr. Мы поможем вам найти подходящий жилой комплекс и обеспечим вам собственное независимое юридическое представительство на всех этапах — от бронирования до получения ключей. Мы сами не даем юридических или налоговых консультаций, но гарантируем наличие надлежащих мер защиты на каждом этапе.