При покупке вторичного жилья на Южной Коста-Бланке главное — это то, чего не видно с террасы. Дом может быть прекрасным, цена — справедливой, но в документах все равно могут скрываться дополнительные расходы, незарегистрированная пристройка или неоплаченный счет за обслуживание, которые станут вашей проблемой в день подписания договора. Для семей экспатов, переезжающих в 2026 году из Великобритании, Скандинавии, Германии, Нидерландов или России в Торревьеху, Ориуэла-Коста, Вильямартин, Ла-Зения или Пилар-де-ла-Орадада, юридическая проверка при покупке вторичного жилья — это та часть процесса, которая защищает ваш залог. В данном руководстве описаны важные проверки и порядок их проведения.

В первую очередь — «нота симпле»

«Nota simple» — это выписка из реестра недвижимости (Registro de la Propiedad). Это самый важный документ, который необходимо получить до того, как вы что-либо заплатите, и ваш юрист закажет его на раннем этапе.

• В ней указан зарегистрированный владелец, что позволяет вам убедиться, что продавец действительно является собственником недвижимости
• В нём приводится описание объекта недвижимости в том виде, в котором он зарегистрирован, включая площадь, границы и любые пристройки
• В нем перечислены «карги» (cargas) — обременения, включая ипотеку, аресты и сервитуты
• Позволяет выяснить, обременена ли недвижимость ипотекой и на какую сумму, чтобы ее можно было аннулировать при завершении сделки
• Заказывается через Registradores de España или вашим адвокатом за считанные минуты

Обязательства, долги и то, что связано с недвижимостью

В Испании многие долги привязаны к объекту недвижимости, а не только к продавцу. Если вы купите недвижимость, не проверив это, вы можете унаследовать эти долги.

• Непогашенная ипотека должна быть погашена и удалена из реестра при завершении сделки за счет средств, полученных от продажи
• Аресты (embargos), наложенные по решению суда, указываются в «нота симпле» (nota simple) и должны быть сняты до покупки
• Неуплаченный налог на недвижимость (IBI) может взыскиваться с самой недвижимости за текущий год и несколько предыдущих лет
• Задолженность по коммунальным платежам переходит к новому владельцу за текущий год и три предыдущих года, поэтому попросите письменное подтверждение того, что у продавца нет задолженности
• Попросите «certificado de estar al corriente de pago» — справку о том, что продавец не имеет задолженности перед общиной, датированную периодом, близким к дате завершения сделки
• Попросите у администратора последний комплект протоколов общего собрания собственников (actas), чтобы ознакомиться с уже согласованными работами или дополнительными взносами (derramas)

Является ли здание действительно законным

В перепроданной квартире можно прожить много лет, и при этом в ней все еще могут оставаться нарушения градостроительных норм. В случае со старым жилым фондом и объектами в сельской местности это явление распространено, и гораздо дешевле выявить такие проблемы до покупки, чем после.

• Проверьте наличие «licencia de primera ocupación» или «cedula de habitabilidad» — сертификата пригодности к проживанию
• Сравните зарегистрированное описание с тем, что есть на самом деле: застекленная терраса, дополнительная спальня или бассейн, добавленный позже, могли так и не быть зарегистрированы
• Незадекларированные строительные работы часто можно урегулировать, иногда с помощью AFO или DAFO на сельских участках, но это связано с дополнительными затратами и задержками, которые следует учесть в цене
• Действующий «certificado de eficiencia energética» (сертификат энергоэффективности) является обязательным требованием законодательства для продавца
• Если участок находится в сельской местности, убедитесь, что его категория соответствует тому, что на нем построено; некоторые дома расположены на «suelo rustico» (земельном участке сельскохозяйственного назначения), где действуют ограничения на любую достройку

Кадастр и реестр недвижимости

В Испании ведётся два отдельных реестра вашей недвижимости, и иностранные покупатели часто удивляются, что данные в них не совпадают автоматически. В Реестре собственности (Registro de la Propiedad) регистрируются права собственности и обременения. В Кадастре (Catastro) фиксируются физические и налоговые характеристики объекта.

• Получите кадастровую выписку на сайте «Sede Electrónica del Catastro» и сравните площадь и границы участка с данными реестра и договора купли-продажи
• Указанная там кадастровая стоимость определяет размер вашего будущего налога на недвижимость (IBI) и налоговую базу для нерезидентов
• Расхождения между договором купли-продажи, реестром и кадастром встречаются часто и затягивают оформление сделки, если оставить их на последний момент
• Несоответствие границ участка под застройку следует устранить до подписания договора, а не после

Налоговые проверки, защищающие покупателя

Одни из самых тщательных проверок при покупке вторичного жилья касаются налогов, и одна из них является юридической обязанностью, лежащей на вас как на покупателе.

• Убедитесь, что налог на недвижимость (IBI) уплачен до текущего момента; его взимает SUMA на большей части территории Аликанте, включая Торревьеху и Ориуэлу
• Если продавец не является налоговым резидентом Испании, вы должны удержать 3 процента от цены и перечислить их в Agencia Tributaria со счета продавца, используя форму Modelo 211
• Это удержание в размере 3% является вашей ответственностью; если вы его пропустите, ответственность ляжет на вас
• Уточните, кто уплачивает муниципальный налог на прирост стоимости недвижимости (plusvalia) — по закону это обычно делает продавец, но это всегда следует подтвердить в договоре
• Запланируйте подачу собственной годовой декларации Modelo 210 после приобретения недвижимости, если вы не будете налоговым резидентом в этой стране

Договор о резервировании (Reserva) и договор о задатке (Arras)

После того как вы сделаете предложение, оформление документов идет быстро. Два документа берут на себя обязательства, и ни один из них не должен быть подписан до тех пор, пока «нота симпле» не будет чистой.

• Резервация (reserva) снимает объект с рынка за небольшой залог на время проверки документов
• «Contrato de arras» — это договор о залоге, обычно «arras penitenciales» в размере около 10 процентов от цены
• В соответствии с «arras penitenciales» вы теряете залог, если откажетесь от сделки, а продавец возвращает удвоенную сумму, если откажется от продажи
• Сделайте «arras» условными: они должны зависеть от чистоты права собственности, наличия действующего сертификата о вводе в эксплуатацию и отсутствия нераскрытых сборов
• Никогда не вносите залог за резервацию или «arras» до того, как ваш собственный юрист ознакомится с «nota simple»

Распространенные ошибки

• Внесение залога за бронирование до того, как кто-либо запросил «нота симпле»
• Довериться красивому дому и пропустить проверку на наличие незарегистрированных пристроек или добавленного бассейна
• Предполагать, что коммунальные сборы и налог на недвижимость (IBI) урегулированы, вместо того чтобы запросить письменное подтверждение
• Забыть о 3-процентном удержании, если продавец является нерезидентом, и в результате самостоятельно нести налоговую нагрузку
• Использование услуг юриста продавца или агента вместо того, чтобы нанять собственного независимого юриста
• Откладывание устранения несоответствий в кадастре и реестре до недели завершения сделки, когда они вызывают наибольшие задержки

Практическая последовательность действий

• Получите NIE и откройте счет в испанском банке еще на этапе поиска
• Нанимайте своего собственного независимого юриста до того, как сделаете официальное предложение
• Попросите адвоката получить выписку из реестра (nota simple) и кадастровую справку и сравнить их с договором купли-продажи
• Убедитесь в наличии сертификата о вводе в эксплуатацию, энергетического сертификата и в том, что все работы задекларированы
• Запросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и протокол последнего общего собрания собственников
• Подписывайте «аррас» только после того, как право собственности будет подтверждено, затем оформите сделку у нотариуса и зарегистрируйте договор купли-продажи на свое имя

На Южном побережье Коста-Бланка семьи экспатов в основном приобретают вторичное жилье, и большинство сделок проходит без проблем. Те сделки, которые заканчиваются неудачей, почти всегда связаны с тем, что не была проведена проверка, которую внимательный покупатель мог бы выполнить заранее. Если вы ищете жилье на вторичном рынке в Торревьехе, Ориуэла-Коста, Вильямартине, Ла-Зении или Пилар-де-ла-Орадада, мы поможем вам найти недвижимость на Коста-Бланке с помощью Movr и обеспечим, чтобы ваш собственный независимый юрист проводил юридическую проверку уже с момента первого осмотра. Мы сами не даем юридических или налоговых консультаций, но гарантируем, что перед тем, как вы примете окончательное решение, будут заданы все необходимые вопросы.