Если вы покупаете недвижимость на Южном побережье Коста-Бланки, запрашиваемая цена — это лишь часть расчетов. Как только вы становитесь владельцем, на вас обрушивается целый ряд ежегодных расходов, которые большинство семей экспатов недооценивают в первый год. В этом руководстве изложено, что следует заложить в бюджет на IBI, basura, коммунальные сборы, коммунальные услуги, страхование и налог для нерезидентов в Торревьехе, Ориуэла-Коста и Пилар-де-ла-Орадада.

IBI, ежегодный налог на недвижимость

IBI — это Impuesto sobre Bienes Inmuebles (налог на недвижимость), устанавливаемый вашим аюнтамьенто, а не Мадридом.

• Рассчитывается как процент от кадастровой стоимости, а не от цены, которую вы заплатили
• Национальное законодательство позволяет аюнтамьенто устанавливать городскую ставку в диапазоне от 0,4% до 1,1%
• Ставки на юге Коста-Бланки обычно находятся в диапазоне от 0,5% до 0,7%
• Сбор осуществляется для муниципалитетов компанией SUMA Gestión Tributaria, налоговым агентством Депутации Аликанте

Что это означает для покупателей

• Вилла с кадастровой стоимостью 120 000 евро в Торревьехе может обойтись примерно в 650–750 евро в год
• Скромная квартира в Ориуэла-Коста часто обходится в сумму от 250 до 450 евро
• Пилар-де-ла-Орадада недавно снизила ставки, чтобы смягчить последствия обновления кадастровой стоимости
• Попросите продавца предоставить последнюю квитанцию по IBI, прежде чем делать предложение

Basura, налог на вывоз мусора

Basura — это местный сбор за вывоз мусора. Каждый муниципалитет устанавливает свой тариф.

• Торревьеха и Ориуэла выставляют счета через SUMA по установленному графику каждый год
• Пилар-де-ла-Орадада реструктурировала свой налог на вывоз мусора с января 2025 года, введя два ежегодных платежа в мае и октябре и суммы, зависящие от зоны
• Типичный налог на вывоз мусора для жилых домов на Южном побережье Коста-Бланка составляет от 80 до 180 евро, причем в прибрежных районах платят больше, чем во внутренних
• Сбор за вывоз мусора (Basura) оплачивается отдельно от налога на недвижимость (IBI) и взимается даже в том случае, если недвижимость пустует большую часть года

Коммунальные сборы

Если вы покупаете недвижимость в жилом комплексе с общими бассейнами, садами, лифтами или охраной, вы платите ежемесячный или ежеквартальный взнос (cuota de comunidad) в пользу сообщества собственников (comunidad de propietarios).

Ориентировочные диапазоны цен на Южном побережье Коста-Бланки

• Простые многоквартирные дома без бассейна, часто от 25 до 50 евро в месяц
• Стандартные урбанизации курортного типа с бассейном и садами в Вильямартине, Ла Зении, Плайя Фламенке или Сьюдад-Кесаде, часто от 60 до 150 евро в месяц
• Более крупные комплексы с множеством удобств в Ломас-де-Кабо-Роиг, Ла-Флорида или Ла-Марина, часто от 150 до 250 евро в месяц
• Стоимость аренды в закрытых элитных комплексах может превышать 300 евро в месяц

Реальность

• Перед принятием решения всегда запрашивайте протокол последнего общего собрания акционеров
• Сообщества, в которых предстоят крупные работы, часто взимают derrama — единовременный сбор на проекты, выходящие за рамки обычного бюджета

Фиксированные платежи за воду и электричество

Коммунальные услуги делятся на фиксированную плату и плату за потребление. Даже пустующий дом для отдыха генерирует фиксированную часть платежа каждый месяц.

• Hidraqua, входящая теперь в состав Veolia, обеспечивает водоснабжение в Торревьехе, Ориуэле и Ориуэла-Коста
• Aqualia и другие операторы обслуживают остальные муниципалитеты Южного побережья Коста-Бланка
• Запланируйте в бюджете от 200 до 400 евро в год на воду для домохозяйства, использующего недвижимость круглый год
• Iberdrola является доминирующим поставщиком электроэнергии, предлагая регулируемый тариф PVPC или фиксированные рыночные предложения
• Ваша potencia contratada, договорная мощность в кВт, определяет фиксированную ежедневную плату, которую вы платите даже при нулевом потреблении
• Кондиционеры, насосы для бассейна и электрическое отопление повышают годовые счета значительно выше 1200 евро для виллы с четырьмя спальнями, в которой живут постоянно

Что это означает для покупателей

• Проверьте potencia contratada предыдущего владельца; завышенные контракты — обычное явление, и их легко уменьшить

Страхование жилья

• Заложите в бюджет от 200 до 500 евро в год для стандартной виллы со страховкой зданий и имущества
• Испанский ипотечный кредитор обычно требует страховку зданий в качестве условия
• Внимательно прочитайте мелкий шрифт, касающийся ущерба от воды и длительного отсутствия — это два самых распространенных повода для споров при урегулировании убытков для владельцев-экспатов

Налог для нерезидентов

Если вы владеете недвижимостью здесь, но не являетесь налоговым резидентом Испании, Agencia Tributaria рассматривает эту недвижимость как приносящую условный доход, даже если вы ее не сдаете в аренду.

• База вмененного дохода составляет 1,1% от кадастровой стоимости, если кадастровые оценки были недавно обновлены, в противном случае — 2%.
• Ставка 19% для резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна.
• Ставка 24% для нерезидентов ЕЭЗ, к которым в настоящее время относятся владельцы из Великобритании после Brexit.
• Подается ежегодно с использованием формы Modelo 210.

Где произойдут крупные изменения в налогообложении в 2026 году

Если вы все еще находитесь на этапе покупки, Валенсийское сообщество утвердило снижение налогов на передачу собственности, которое вступило в силу 1 июня 2026 года.

• ITP при перепродаже до 1 миллиона евро снижается с 10% до 9%, а выше этой суммы остается на уровне 11%
• AJD на актах о новостройках снижается с 1,5% до 1,4%
• НДС на новостройки остается на уровне 10%
• Снижение применяется на основании даты оформления договора у нотариуса, а не даты бронирования

Agència Tributària Valenciana является достоверным источником информации о последних ставках и льготных ставках для покупателей моложе 35 лет, многодетных семей и лиц с инвалидностью.

Муниципальный налог на прирост стоимости (Plusvalía)

Plusvalía — это местный налог на прирост стоимости земли при продаже. После решения Конституционного суда в конце 2021 года методология расчета изменилась.

• Вы выбираете между объективным методом и методом реальной прибыли, в зависимости от того, какой из них ниже
• Если вы можете доказать отсутствие роста стоимости земли, налог не применяется

Сводка для составления реалистичного бюджета

Для трехкомнатной квартиры курортного типа в Ла-Зении или Вильямартине, в которой круглый год проживает семья экспатов, бюджет на 2026 год часто выглядит следующим образом:

• IBI: от 350 до 550 евро
• Вывоз мусора: от 100 до 160 евро
• Коммунальные сборы: от 900 до 1800 евро
• Вода: от 250 до 400 евро
• Электричество: от 900 до 1800 евро в зависимости от кондиционирования
• Страхование жилья: от 250 до 400 евро

Общий диапазон составляет примерно от 2 750 до 5 100 евро в год до учета налога для нерезидентов или дополнительных взносов (derramas). Стоимость отдельно стоящей виллы с частным бассейном в Ломас-де-Кабо-Роиг выше — часто от 6 000 до 9 000 евро.

Распространенные ошибки

• Ориентация на сумму IBI, указанную на портале, а не на фактическую квитанцию продавца
• Игнорирование протоколов общего собрания жильцов и получение неожиданного derrama в первый год
• Оставление potencia contratada предыдущего владельца на уровне, вдвое превышающем фактически необходимую мощность в кВт
• Забывание о налоге для нерезидентов в первый год и получение recargo от Agencia Tributaria
• Рассмотрение платы за вывоз мусора (basura) как части IBI, а затем удивление при получении второй квитанции

Практическая последовательность действий перед подписанием

• Попросите продавца предоставить в письменном виде счета за IBI, вывоз мусора, коммунальные услуги и коммунальные платежи за прошлый год
• Запросите протокол последнего общего собрания собственников
• Уточните, какие тарифы на воду и электричество уже действуют
• Попросите своего юриста рассчитать сумму ITP или IVA плюс AJD по новым ставкам 2026 года
• Включите в свой бюджет на покупку расходы на первый год, а не только залог и сборы
• Посоветуйтесь с консультантом Movr, который знает структуру расходов в конкретной урбанизации

Ayuntamiento de Torrevieja и Ayuntamiento de Pilar de la Horadada публикуют действующие налоговые постановления по IBI и сбору за мусор, и это достоверный источник информации, если вы хотите проверить цифры перед тем, как сделать предложение.