Å kjøpe en bolig i Spania er bare den første posten i budsjettet. Når du har fått nøklene, følger det en rekke årlige skatter og driftskostnader hvert år, og eiere som ikke er bosatt i landet står overfor noen forpliktelser som eiere som er bosatt her ikke har. Hvis du vurderer en eiendom til salgs på Costa Blanca, er det lurt å se det fullstendige årlige bildet før du forplikter deg, slik at tallene holder seg lenge etter overtakelsesdagen.

Skatter knyttet til eierskap

To separate avgifter pålegges ikke-bosatte eiere hvert år. Den ene er den lokale kommuneskatt på selve eiendommen. Den andre er en nasjonal selvangivelse som alle som eier spansk eiendom uten å bo her må levere inn, uansett om boligen gir noen inntekter eller ikke.

Realitetssjekk

• Å eie en spansk bolig medfører skatteplikt i Spania, selv for en ferieleilighet som brukes noen få uker i året
• Kommunen sender ikke den nasjonale selvangivelsen, så det er lett å overse den med mindre noen gjør deg oppmerksom på det
• Bøter og renter for forsinket innlevering koster vanligvis mer enn selve skatten
• Med eiere leverer hver sin andel, så et par må sende inn to selvangivelser, ikke én

Modelo 210 og de to måtene den gjelder på

Den nasjonale selvangivelsen for ikke-bosatte er Modelo 210, og den fungerer på én av to måter, avhengig av hvordan du bruker boligen. Hvis du beholder eiendommen utelukkende til eget bruk, betaler du likevel skatt på en fiktiv fordel som staten antar at du oppnår ved å eie den. Hvis du leier ut eiendommen, betaler du i stedet skatt på den faktiske leien.

For personlig bruk er skattegrunnlaget 1,1 prosent av matrikkelverdien der kommunen har revidert sine verdivurderinger de siste ti årene, eller 2 prosent der den ikke har gjort det. Dette grunnlaget beskattes deretter med 19 prosent for innbyggere i EU, Island, Liechtenstein og Norge, og med 24 prosent for alle andre, noe som etter brexit også inkluderer britiske eiere. Leieinntekter beskattes etter samme fordeling på 19 eller 24 prosent, der EU-eiere kan trekke fra driftsutgifter, mens eiere utenfor EU beskattes på bruttobeløpet.

Viktig poeng

• Skattemeldingen for egen bruk leveres én gang i året, i etterkant, innen utgangen av året som følger etter skatteåret
• Leieinntekter grupperes og rapporteres årlig i løpet av de første tjue dagene i januar
• Britiske eiere faller inn under 24-prosent-skattesatsen og kan ikke trekke utgifter fra leieinntektene
• En lav matrikkelverdi holder skatten for egen bruk på et beskjedent nivå, ofte noen få hundre euro i året

Hva du betaler når du kjøper

Kjøpsavgifter er separate fra de årlige kostnadene, men de setter tonen for budsjettet, så det er verdt å redegjøre for dem tydelig. Satsen avhenger av om boligen er en bruktbolig eller en nybygg.

• For bruktboliger ble overføringsavgiften redusert til 9 prosent i Comunitat Valenciana fra 1. juni 2026 på verdier opp til én million euro, mens 11 prosent gjelder for verdier over dette
• Kjøp av nybygg medfører 10 prosent IVA pluss stempelavgift, og den regionale AJD-satsen er redusert fra 1,5 prosent til 1,4 prosent
• Boliglån til ikke-bosatte utgjør vanligvis 60 til 70 prosent av prisen eller takstverdien, avhengig av hva som er lavest
• I henhold til lov 5/2019 betaler långiveren AJD-stempelavgiften på selve låneavtalen, ikke kjøperen

Løpende driftskostnader

I tillegg til skattedeklarasjonene kommer det hvert år en håndfull forutsigbare regninger. Ingen av dem er store hver for seg, men til sammen utgjør de de reelle kostnadene ved å eie en bolig ved kysten, og de varierer mye fra by til by.

• IBI, den årlige kommunale eiendomsskatten, utgjør omtrent 0,4 til 1,1 prosent av matrikkelverdien, avhengig av kommunen
• Basura, avfallsavgiften, faktureres separat av mange kommuner
• Fellesutgifter for en leilighet eller et inngjerdet boligområde, som dekker svømmebasseng, hager, heiser og felles vedlikehold
• Bygg- og innboforsikring, som i praksis er obligatorisk når det foreligger et boliglån
• Faste avgifter for vann og strøm, som gjelder selv i måneder hvor boligen står tom

Livet i borettslaget medfører en ting til å holde øye med. I tillegg til den vanlige avgiften kan eiere i et borettslag bli bedt om å finansiere en «derrama», et engangsbeløp som vedtas for å dekke større reparasjoner, for eksempel tak, heis eller maling. Dette er en normal del av felleseie, men det kan komme med kort varsel hvis et stort arbeid har hopet seg opp. Å lese referatet fra den siste generalforsamlingen før du kjøper, viser hva borettslaget allerede har diskutert og om det er store arbeider i vente.

Vanlige feil

• Å anta at kjøpesummen er den totale kostnaden og glemme de årlige skattedeklarasjonene helt
• Å unnlate å levere skattedeklarasjonen for ikke-bosatte fordi det aldri kommer noen påminnelse fra kommunen
• Å levere én skattedeklarasjon for et par når hver eier må levere for sin egen andel
• Å beregne skatten for en britisk eier til 19 prosent når den riktige satsen for ikke-EU-borgere er 24 prosent
• Å ignorere referatet fra generalforsamlingen og bli overrasket av en «derrama» som ble vedtatt måneder tidligere

En praktisk fremgangsmåte for å holde kontroll på kostnadene

• Trinn én: Noter seg matrikkelverdien på IBI-regningen, siden denne ligger til grunn for både kommuneskatt og selvbruksavgiften
• Trinn to: Bekreft hvilken sats for ikke-bosatte som gjelder for deg: 19 prosent innenfor EU eller 24 prosent utenfor
• Trinn tre: Sett av et grovt årlig beløp til IBI, basura, fellesutgifter, forsikring og strøm, vann og avløp
• Trinn fire: Noter innleveringsfristen for den selvangivelsen som passer til din bruk – egen bruk eller utleie
• Trinn fem: Legg til et lite reservebeløp hvert år, slik at en «derrama» eller en reparasjon ikke tvinger deg til å stresse

Hvis du håndterer det på denne måten, blir de årlige kostnadene for en bolig ved kysten forutsigbare, i stedet for en rekke overraskelser. Kjøpsavgiftene er engangsutgifter, de årlige regningene er beskjedne i de fleste byer, og papirarbeidet er overkommelig når du først vet hvilken selvangivelse som gjelder.

Hvor Movr kan hjelpe

Movr Real Estate samarbeider med utenlandske kjøpere langs den sørlige delen av Costa Blanca, og vi inkluderer et fullstendig bilde av driftskostnadene i søket helt fra starten. Vi kan vise deg matrikkelverdien og størrelsen på fellesutgiftene for alle boliger vi har til salgs, opplyse om hvor høy IBI-satsen er i en gitt kommune, og opplyse om boligen er en bruktbolig eller et nybygg, slik at kjøpsavgiften er klar før du legger inn et bud. Fortell oss om budsjettet ditt og hvordan du planlegger å bruke eiendommen, så vil vi finne boliger der de årlige kostnadene passer like godt som prisen.