Å kjøpe en nybyggbolig på tegning på Sør-Costa Blanca er en helt annen prosess enn å kjøpe en ferdig bruktbolig. Du forplikter deg til en bolig som ennå ikke eksisterer, betaler i etapper mens den bygges, og stoler på at utbyggeren leverer i tide og i henhold til spesifikasjonene. For utlendinger som flytter fra Storbritannia, Skandinavia, Tyskland, Nederland eller Russland, er det svært populært å kjøpe bolig på tegning i Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia og Pilar de la Horadada, fordi det sikrer en moderne, energieffektiv bolig med svømmebasseng. Denne guiden forklarer hvordan prosessen fungerer i 2026 og hvilke fallgruver familier kan støte på.

Hva «off plan» egentlig betyr her

«Off plan» betyr at du inngår en privat kjøpekontrakt med utbyggeren for en bolig som fortsatt er under bygging, eller som ennå ikke er påbegynt, og betaler i avdrag knyttet til milepæler i byggeprosessen.

• Du reserverer en bestemt tomt eller enhet til en lanseringspris, ofte før konkurrentene får se den
• Du velger vanligvis overflatebehandling, kjøkkenoppsett og noen ganger plasseringen innenfor boligprosjektet
• Nybygg på Sør-Costa Blanca bygges i henhold til den gjeldende Codigo Técnico de la Edificación, så isolasjon, vinduer og energieffektivitet ligger langt foran eldre bruktboliger
• Ulempen er tiden; et typisk off-plan-prosjekt i dette området står ferdig 12 til 24 måneder etter reservasjonen

Betalingstrinnene du faktisk vil betale

Off-plan-prosjekter betales i delbetalinger, ikke i ett beløp på slutten. Den nøyaktige fordelingen varierer fra utbygger til utbygger, men mønsteret på Sør-Costa Blanca er konsistent.

• Reserveringsdepositum for å ta enheten av markedet, ofte 3 000 til 10 000 euro
• Privat kjøpekontrakt innen få uker, som vanligvis utgjør rundt 20 til 40 prosent av prisen pluss IVA
• Mellombetalinger under byggingen, knyttet til milepæler som fundamentering, oppføring av bygningsstamme og tak
• Sluttbetaling hos notaren ved ferdigstillelse, når eiendommen er ferdig og skjøtet er signert
• MVA på nybygg er 10 prosent, og AJD-stempelavgiften på skjøtet for nybygg ble redusert til 1,4 prosent i Comunitat Valenciana fra 1. juni 2026

Bankgarantier er ikke valgfrie

Dette er den aller viktigste beskyttelsen ved kjøp av bolig på tegning, og det som utenlandske familier oftest unnlater å sjekke. Spansk lov krever at utbyggeren garanterer for hver euro du betaler før ferdigstillelse.

• I henhold til byggelovgivningen må hver delbetaling sikres med en bankgaranti eller forsikringspolise i ditt navn
• Hvis utbyggeren ikke leverer eller går konkurs, kan du kreve tilbake delbetalingene dine pluss lovbestemt rente
• Delbetalinger settes inn på en egen, avgrenset konto, ikke på utbyggerens hovedkonto
• Be om et individuelt garantibevis for hver betaling, i ditt navn, før du overfører penger

Ingen garanti, ingen betaling. Hvis en utbygger ikke kan fremvise en slik garanti, er det et stoppskilt, ikke et forhandlingspunkt. Det overordnede regelverket ligger i Ley de la Vivienda de la Comunitat Valenciana og nasjonal byggelovgivning.

Første innflyttingstillatelse

Et nybygg er ikke lovlig beboelig før det har fått innflyttingstillatelse. På den sørlige Costa Blanca er dette «licencia de primera ocupación», eller i mange tilfeller nå en «declaración responsable de primera ocupación» som er innlevert til kommunen (ayuntamiento).

• Den bekrefter at det ferdige bygget samsvarer med det godkjente prosjektet og den opprinnelige byggetillatelsen
• Du trenger den for å lovlig koble til vann og strøm i ditt eget navn
• Uten den kan du ikke få faste forsyningsavtaler, kun midlertidig forsyning fra byggherren
• Ikke fullfør handelen hos notaren på bakgrunn av et løfte om at tillatelsen er på vei; sørg for å få bekreftet at den foreligger

Grunnleggende undersøkelser før du reserverer

Grunnleggende undersøkelser før kjøp handler like mye om utbyggeren og tomten som om selve boligen.

• Sjekk utbyggerens merittliste, hvor mange fullførte prosjekter de har levert lokalt i Orihuela Costa, Villamartin eller Pilar de la Horadada
• Bekreft at tomten allerede har fått innvilget byggetillatelse, ikke bare at det er søkt om den
• Hent «nota simple» fra eiendomsregisteret for å verifisere eierskap og eventuelle heftelser, hentet via Registradores de España
• Les den private kontrakten for å sjekke ferdigstillelsesdato, straffen dersom utbyggeren er forsinket, og nøyaktig hvilke overflatebehandlinger som er inkludert
• Hvis boligprosjektet har en «comunidad de propietarios» under opprettelse, be om referatet fra generalforsamlingen så snart det foreligger, siden referatene er kjøpers dokument som viser hva som er avtalt

Mangelsjekk og overlevering

Når utbyggeren sier at boligen er klar, er det ikke bare å hente nøklene. Du må først foreta en inspeksjon.

• Gjennomfør en mangelsjekk før du signerer skjøtet, og noter alle mangler – fra flislegging til kraner og malingsarbeid
• Mange familier tar med seg en uavhengig mangelsjekker; dette er vel verdt det beskjedne honoraret ved et kjøp på 300 000 euro
• Nybygg har lovfestede garantier, inkludert dekning for strukturelle mangler i ti år
• Hold entreprenøren ansvarlig for utbedring av mangler; det er langt enklere å løse dem før sluttbetalingen enn etterpå

Ferdigstillelse og registrering

Ferdigstillelsen skjer hos notaren, hvor du betaler restbeløpet og signerer «escritura». Arbeidet er ikke ferdig der.

• Advokaten din betaler IVA og AJD og registrerer skjøtet hos «Registro de la Propiedad»
• Det er registreringen i ditt navn som gjør deg til den juridiske eieren i det offentlige registeret, ikke bare notariatsunderskriften
• Et helt nytt bygg vil ennå ikke ha fått tildelt en valor catastral, så din første IBI-regning kommer først når matrikkelen er oppdatert
• Opprett faste vann- og strømavtaler så snart bruksgodkjenningen er bekreftet

Vanlige feil

• Å betale en delbetaling før det tilhørende bankgarantisertifikatet står i ditt navn
• Å anta at den flotte finishen i visningsboligen er den du får i din bolig, i stedet for å sjekke kontraktsspesifikasjonen linje for linje
• Å flytte inn før bruksgodkjenningen faktisk er utstedt, og dermed bli avhengig av midlertidige strøm- og vannforsyninger fra byggherren
• Å hoppe over feilinspeksjonen og signere skjøtet uten at mangler er registrert
• Å bare budsjettere med hovedprisen og glemme de 10 prosentene i IVA pluss AJD og advokatsalær ved nybygg
• Å behandle utbyggerens egen advokat som din advokat – de representerer utbyggeren, du trenger din egen uavhengige representant

En praktisk fremgangsmåte

• Skaff deg NIE-nummer og en spansk bankkonto i god tid, før du reserverer
• Utnevne din egen uavhengige advokat, ikke utbyggerens, til å gjennomgå kontrakten og forvalte garantiene
• Sjekk utbyggerens lokale leveringshistorikk og bekreft at byggetillatelsen er innvilget
• Underskriv den private kontrakten først når hver delbetaling er dekket av en bankgaranti i ditt navn
• Følg med på milepælene i byggingen og betal hver delbetaling mot den tilhørende garantien, aldri før den er på plass
• Gjennomfør feil- og mangelundersøkelse av eiendommen, bekreft bruksløyven, fullfør deretter handelen hos notaren og registrer skjøtet

Å kjøpe på tegning kan være den smarteste måten for en familie som flytter til å sikre seg et moderne hjem på den sørlige Costa Blanca, men kun med de riktige sikkerhetstiltakene i hvert trinn. Hvis du vurderer å kjøpe en bolig på tegning i Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin eller Pilar de la Horadada, kan du snakke med oss om å kjøpe eiendom på Costa Blanca med Movr. Vi hjelper deg med å finne det rette boligprosjektet og sørger for at du har din egen uavhengige juridiske representant fra reservasjon til nøkkeloverlevering. Vi gir ikke juridisk eller skatterådgivning selv, men vi sørger for at de riktige sikkerhetstiltakene er på plass i hver fase.