Å kjøpe en bruktbolig på Sør-Costa Blanca handler for det meste om det du ikke kan se fra terrassen. Huset kan være nydelig, prisen kan være rimelig, og papirene kan likevel skjule en avgift, en uregistrert tilbygging eller en ubetalt felleskostnad som blir ditt problem den dagen du signerer. For utlendinger som flytter fra Storbritannia, Skandinavia, Tyskland, Nederland eller Russland til Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia eller Pilar de la Horadada i 2026, er juridisk due diligence ved kjøp av en bruktbolig den delen av prosessen som beskytter depositumet. Denne veiledningen beskriver de viktigste kontrollene og rekkefølgen de bør gjennomføres i.

Nota Simple kommer først

Nota simple er utdraget fra eiendomsregisteret, Registro de la Propiedad. Det er det aller viktigste dokumentet du må skaffe før du betaler noe, og advokaten din vil bestille det tidlig.

• Viser den registrerte eieren, slik at du kan bekrefte at selgeren faktisk eier eiendommen
• Beskriver eiendommen slik den er registrert, med areal, grenser og eventuelle tilbygg
• Oppgir «cargas», altså heftelser, inkludert pant, beslag og servitutter
• Avslører om boligen er belånt, og med hvor mye, slik at pantet kan slettes ved overtakelsen
• Bestilles via Registradores de España eller av advokaten din på få minutter

Gjeld og hva som følger med eiendommen

I Spania er det mange gjeldsforpliktelser knyttet til eiendommen, ikke bare til selgeren. Kjøper du uten å sjekke, kan du arve dem.

• Et utestående pantelån må slettes og fjernes fra registeret ved overtakelsen, betalt med salgsinntektene
• Embargos, rettsbestemte beslag, fremgår av nota simple og må avklares før du kjøper
• Ubetalt IBI kan kreves inn fra selve eiendommen for inneværende år og flere tidligere år
• Restanser på fellesutgifter overføres til den nye eieren for inneværende år og de tre foregående årene, så be om skriftlig bevis på at selgeren er à jour
• Be om «certificado de estar al corriente de pago», et sertifikat som bekrefter at selgeren ikke skylder fellesutgiftene noe, datert nær overtakelsen
• Be administratoren om de siste referatene fra generalforsamlingen (actas) for å se om det allerede er vedtatt arbeider eller ekstrautgifter

Er bygningen faktisk lovlig?

En bruktbolig kan ha vært bebodd i årevis og likevel ha en plan- og bygningsrettslig uregelmessighet. Dette er vanlig for eldre og landlige eiendommer, og det er langt billigere å oppdage dette før du kjøper enn etterpå.

• Sjekk om det foreligger «licencia de primera ocupación» eller «cedula de habitabilidad», altså beboelsessertifikatet
• Sammenlign den registrerte beskrivelsen med det som faktisk finnes på stedet; en innglasset terrasse, et ekstra soverom eller et basseng som er bygget til senere, kan ha blitt utelatt fra registreringen
• Udeklarerte byggearbeider kan ofte legaliseres, noen ganger gjennom en AFO eller DAFO på tomter på landsbygda, men dette medfører kostnader og forsinkelser som må tas med i beregningen
• Et gyldig «certificado de eficiencia energética», energisertifikatet, er et lovkrav for selgeren
• På landlige tomter må du bekrefte at tomten er klassifisert for det som er bygget på den; noen boliger ligger på «suelo rústico» med begrensninger på utvidelser

Catastro kontra eiendomsregisteret

Spania fører to separate registre over eiendommen din, og utenlandske kjøpere blir ofte overrasket over at de ikke automatisk stemmer overens. Registro de la Propiedad registrerer eierskap og heftelser. Catastro registrerer den fysiske og skattemessige beskrivelsen.

• Hent matrikkelen fra «Sede Electrónica del Catastro» og sammenlign areal og grenser med eiendomsregisteret og skjøtet
• Den «valor catastral» som vises der, bestemmer din fremtidige IBI og skattegrunnlaget for ikke-bosatte
• Avvik mellom skjøtet, eiendomsregisteret og matrikkelen er vanlige og forsinker fullføringen hvis de blir utsatt til siste øyeblikk
• En avvikende grense på en villatomt bør løses før du signerer, ikke etterpå

Skattemessige kontroller som beskytter kjøperen

Noen av de viktigste due diligence-tiltakene ved kjøp av bruktbolig handler om skatt, og ett av disse er en lovpålagt plikt som påligger deg som kjøper.

• Bekreft at IBI er betalt til dags dato; denne skatten innkreves av SUMA i det meste av Alicante, inkludert Torrevieja og Orihuela
• Hvis selgeren ikke er skattemessig bosatt i Spania, må du tilbakeholde 3 prosent av prisen og betale den til Agencia Tributaria på selgerens vegne ved hjelp av Modelo 211
• Denne tilbakeholdelsen på 3 prosent er ditt ansvar; hvis du unnlater det, påligger ansvaret deg
• Sjekk hvem som betaler den kommunale plusvalia-avgiften, den lokale eiendomsskatten; ifølge loven er det vanligvis selgeren, men dette må alltid bekreftes i kontrakten
• Planlegg din egen årlige Modelo 210 når du har overtatt eiendommen, dersom du ikke skal være skattemessig bosatt her

Reserva- og Arras-kontrakten

Papirarbeidet går raskt når du har lagt inn et bud. To dokumenter forplikter deg, og ingen av dem bør signeres før nota simple er i orden.

• En reservasjon, «reserva», tar eiendommen av markedet mot et lite depositum mens sjekkene gjennomføres
• «Contrato de arras» er depositumskontrakten, vanligvis «arras penitenciales» på rundt 10 prosent av prisen
• Under «arras penitenciales» mister du depositumet hvis du trekker deg, og selgeren betaler tilbake det dobbelte hvis de trekker seg
• Gjør arras-depositumet betinget av at eiendomsretten er i orden, at det foreligger et gyldig bruksbevis og at det ikke foreligger skjulte kostnader
• Betal aldri et reservasjons- eller arras-depositum før din egen advokat har lest nota simple

Vanlige feil

• Å betale et reservasjonsdepositum før noen har hentet inn «nota simple»
• Å stole på et vakkert hjem og hoppe over sjekken for uregistrerte utvidelser eller et ekstra basseng
• Å anta at felleskostnader og IBI er i orden, i stedet for å be om skriftlig bevis
• Å glemme tilbakeholdelsen på 3 prosent når selgeren er ikke-bosatt, og dermed måtte betale skatten selv
• Å bruke selgerens eller meglerens advokat i stedet for å engasjere din egen uavhengige advokat
• Å utsette avvik mellom matrikkel og eiendomsregister til overtakelsesuken, når de forårsaker størst forsinkelse

En praktisk fremgangsmåte

• Skaff deg NIE-nummer og en spansk bankkonto mens du er på boligjakt
• Engasjer din egen uavhengige advokat før du gir et formelt tilbud
• Be advokaten hente frem nota simple og matrikkelen og sammenligne dem med skjøtet
• Bekreft bruksattesten, energisertifikatet og at alle arbeider er deklarert
• Be om bekreftelse på at fellesutgiftene er betalt og få tak i det siste referatet fra generalforsamlingen
• Skriv under på arras først når eiendomsretten er klar, fullfør deretter hos notaren og registrer skjøtet i ditt navn

Bruktboliger utgjør hoveddelen av det utlendingfamilier faktisk kjøper på den sørlige Costa Blanca, og de fleste transaksjonene er problemfrie. De som går galt, har nesten alltid strøket en sjekk som en forsiktig kjøper kunne ha gjennomført først. Hvis du er på jakt etter en bruktbolig i Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia eller Pilar de la Horadada, kan vi hjelpe deg med å finne eiendom på Costa Blanca gjennom Movr og sørge for at du har din egen uavhengige advokat som utfører de juridiske kontrollene allerede fra den første visningen. Vi gir ikke juridisk eller skatterådgivning selv, men vi sørger for at de riktige spørsmålene blir stilt før du forplikter deg.