De meeste expatgezinnen die naar de Zuid-Costa Blanca verhuizen, beginnen met het zoeken naar een woning en stellen de financiering uit tot later. In een markt waar goed geprijsde villa’s in Villamartin en La Zenia snel van de hand gaan, kan die volgorde je de woning kosten. Als je weet hoeveel een Spaanse bank je wil lenen en je het papierwerk al gereed hebt voordat je gaat bezichtigen, ben je in staat om direct toe te slaan wanneer de juiste bestaande woning of nieuwbouw op de markt komt. Dit is een praktisch overzicht van hoe hypotheken voor niet-ingezetenen hier in 2026 werken, geschreven voor kopers uit het Verenigd Koninkrijk, Scandinavië, Duitsland, Nederland en daarbuiten.

Waarom financiering je zoektocht bepaalt

Een hypotheekbeslissing beïnvloedt de hele zoektocht. Het bepaalt het maximum van je budget, de hoogte van de aanbetaling die je contant moet hebben, en de snelheid waarmee je een serieus bod kunt uitbrengen. Verkopers aan de Zuid-Costa Blanca, met name in Orihuela Costa en Torrevieja, nemen een koper met geregelde financiering veel serieuzer dan iemand die zich nog afvraagt wat een bank zou kunnen goedkeuren.

Realiteitscheck

• Ongeveer 15 procent van de woningen die in 2024 in heel Spanje werden gekocht, ging naar internationale kopers, dus kredietverstrekkers hier zijn gewend om met niet-ingezetenen te werken
• Een hypotheektoezegging is in principe geen formaliteit die je kunt overslaan zodra je de woning hebt gevonden
• Kopers die contant betalen, maken nog steeds een groot deel uit van de aankopen aan de kust, dus kopers met een hypotheek moeten vlot handelen om te kunnen concurreren

Wat niet-ingezeten kopers daadwerkelijk kunnen lenen

Spaanse kredietverstrekkers behandelen ingezetenen en niet-ingezetenen verschillend, en de eisen voor een hypotheek voor niet-ingezetenen zijn strenger. Een ingezetene kan vaak tot 80 procent van de taxatiewaarde of aankoopprijs lenen, afhankelijk van welke van beide het laagst is. Voor een niet-ingezetene ligt de limiet doorgaans lager, in de orde van grootte van 50 tot 70 procent, dus de rest moet je zelf financieren, samen met de overdrachtsbelasting.

• De loan-to-value (LTV) voor niet-ingezetenen ligt doorgaans tussen 50 en 70 procent van de laagste van de aankoopprijs of de taxatiewaarde
• De looptijd van hypotheken voor niet-ingezetenen is korter dan voor ingezetenen, vaak rond de 15 tot 20 jaar
• De meeste banken willen dat je totale maandelijkse schuldenlast, inclusief de nieuwe hypotheek, onder ongeveer 35 procent van je netto-inkomen blijft
• Kredietverstrekkers beoordelen de taxatiewaarde (de ‘tasación’) en verstrekken de lening op basis van dat bedrag in plaats van de prijs die je bent overeengekomen

Belangrijk punt

De bank verstrekt de lening op basis van haar eigen taxatie. Als een appartement in Torrevieja lager wordt getaxeerd dan de overeengekomen prijs, moet u het verschil contant bijleggen bovenop uw aanbetaling; een te lage taxatie kan dus de hele transactie beïnvloeden.

Rentevoeten en de Euribor in 2026

Spaanse hypotheken zijn er met een vaste rente, een variabele rente of een combinatie van beide. Variabele en gemengde leningen volgen de twaalfmaands Euribor, de rente waartegen banken in de eurozone elkaar geld lenen, gepubliceerd door het European Money Markets Institute en grotendeels bepaald door besluiten van de Europese Centrale Bank. De rentevoeten zijn in de loop van 2026 gestegen na de dieptepunten van het voorgaande jaar.

• De Euribor bedroeg in juli 2026 gemiddeld 2,835 procent, een stijging ten opzichte van 2,079 procent een jaar eerder
• Variabele rentetarieven worden uitgedrukt als Euribor plus een marge; een typische marge van ongeveer 0,75 procent lag medio 2026 dus rond de 3,6 procent
• Vaste rentetarieven nemen de onzekerheid weg, maar beginnen doorgaans iets hoger dan het initiële variabele tarief
• Volgens het nationale bureau voor de statistiek lag de gemiddelde rente op nieuwe Spaanse hypotheken eind 2025 rond de 3,17 procent

Wat dit betekent voor kopers

• Reken in je budget met de rente die je bij herziening zou kunnen krijgen, niet met de laagste aangeboden rente
• Een vaste rente is geschikt voor gezinnen die gedurende de jaren van hun verblijf een voorspelbaar maandelijks bedrag willen
• Vraag elke kredietverstrekker om de volledige kosten, inclusief aan het product gekoppelde verzekeringen, te tonen voordat je je vastlegt

De kosten die de hypotheek niet dekt

De lening dekt een deel van de aankoopprijs en verder niets. Aankoopbelastingen, notariskosten en registratiekosten voor het onroerend goed, evenals uw eigen juridische kosten, moet u uit eigen middelen betalen. Houd rekening met totale aankoopkosten van ongeveer 10 tot 15 procent van de aankoopprijs bovenop de aanbetaling, en onthoud dat deze niet aan de hypotheek kunnen worden toegevoegd.

• De aanbetaling, dat wil zeggen het verschil tussen de lening en de aankoopprijs, moet uit eigen middelen komen
• Je betaalt zelf de taxatie van het onroerend goed die de bank eist voordat zij de lening verstrekt
• Volgens de hypotheekwet van 2019, de LCCI, neemt de kredietverstrekker de notaris-, registratie- en zegelrechten op de hypotheekakte zelf voor zijn rekening
• Wisselkoersschommelingen tussen je eigen valuta en de euro kunnen de werkelijke kosten van je aanbetaling beïnvloeden, dus plan de overboeking ruim van tevoren

Zorg dat je hypotheek geregeld is voordat je gaat bezichtigen

De gezinnen die slim kopen aan de Zuid-Costa Blanca komen aan met het voorbereidende werk al gedaan. Je kunt geen Spaanse hypotheek aanvragen zonder een Número de Identidad de Extranjero (NIE), en de meeste kredietverstrekkers zullen een Spaanse bankrekening willen om de betalingen via te laten lopen.

• Vraag je NIE tijdig aan, bij een Spaans consulaat in je eigen land of bij een politiebureau zodra je in Spanje bent
• Open een Spaanse bankrekening bij een bank die actief is op de markt voor niet-ingezetenen, zoals Banco Sabadell, BBVA of CaixaBank
• Verzamel recente loonstrookjes of, als u zelfstandig ondernemer bent, de boekhouding en belastingaangiften van de afgelopen twee tot drie jaar
• Zorg voor bewijs van bestaande schulden, aangezien autoleningen en andere verplichtingen uw leencapaciteit beperken
• Vraag een voorlopige hypotheektoezegging aan, zodat u uw maximale leenbedrag kent voordat u Pilar de la Horadada of Villamartin gaat bezichtigen

Veelgemaakte fouten

• De financiering uitstellen tot nadat een bod is geaccepteerd, waardoor je de woning tijdens het wachten misloopt
• Aannemen dat de voor ingezetenen geldende LTV van 80 procent ook geldt voor niet-ingezetenen
• Vergeten dat aankoopbelastingen en -kosten niet kunnen worden geleend en contant moeten worden betaald
• Reken op de huidige Euribor in plaats van op de rente die bij de volgende herziening van toepassing zou kunnen zijn
• Het over het hoofd zien van het verschil dat ontstaat wanneer de taxatiewaarde van de bank onder de overeengekomen prijs uitkomt
• Het op het laatste moment overmaken van de aanbetaling tegen een ongunstige wisselkoers

Een praktische stappenvolgorde

Een goed geordende aanpak zorgt ervoor dat je klaar bent om in actie te komen zodra de juiste woning zich aandient.

• Stel een realistisch budget vast, waarbij je 10 tot 15 procent boven de prijs incalculeert voor belastingen en kosten
• Vraag je NIE aan en open een Spaanse bankrekening
• Zorg dat je een voorlopige hypotheektoezegging hebt van een kredietverstrekker die met niet-ingezetenen werkt
• Ga op zoek met een duidelijk maximumbedrag en de aanbetaling al geregeld
• Schakel je eigen onafhankelijke advocaat in om de juridische controles uit te voeren zodra je de woning hebt gevonden
• Regel je geldoverdracht zodat de aanbetaling op tijd binnenkomt

Financiering bepaalt de grenzen van je zoektocht, en de juiste woning moet nog steeds worden gevonden; aan de Zuid-Costa Blanca zijn de beste bestaande woningen en nieuwbouwwoningen vaak al weg voordat ze op de portals verschijnen. Het Movr-team begeleidt gezinnen die zich willen vestigen in Torrevieja, Orihuela Costa, Villamartin, La Zenia en Pilar de la Horadada. Wij koppelen een vaststaand budget aan de juiste woning en handelen snel zodra deze zich aandient. De juridische due diligence is in handen van uw eigen advocaat en de hypotheekregeling bij de door u gekozen bank, terwijl wij ons richten op het vinden en vastleggen van de woning voor uw gezin.