Het kopen van een woning in Spanje is slechts de eerste post op de begroting. Zodra u de sleutels in handen hebt, volgen er elk jaar een reeks jaarlijkse belastingen en exploitatiekosten, en eigenaren die geen ingezetene zijn, hebben te maken met een aantal verplichtingen die eigenaren die wel ingezetene zijn niet hebben. Als u een woning te koop aan de Costa Blanca overweegt, is het handig om het volledige jaarlijkse beeld te bekijken voordat u tot aankoop overgaat, zodat de cijfers ook lang na de overdrachtsdag kloppen.

De belastingen die bij het eigendom horen

Er zijn twee afzonderlijke heffingen die niet-ingezeten eigenaren elk jaar moeten betalen. De ene is de gemeentelijke onroerendezaakbelasting over het onroerend goed zelf. De andere is een nationale belastingaangifte die iedereen die Spaans onroerend goed bezit zonder hier te wonen, moet indienen, ongeacht of de woning inkomsten oplevert of niet.

Realiteitscheck

• Het bezit van een Spaanse woning leidt tot fiscale aanwezigheid in Spanje, zelfs als het gaat om een vakantieappartement dat slechts enkele weken per jaar wordt gebruikt
• De gemeente stuurt de nationale aangifte niet toe, dus het is gemakkelijk om deze over het hoofd te zien, tenzij iemand je erop wijst
• Boetes en rente voor te late aangifte kosten doorgaans meer dan de belasting zelf
• Mede-eigenaren dienen elk hun eigen aandeel in, dus een stel dient twee aangiften in in plaats van één

Modelo 210 en de twee manieren waarop het van toepassing is

De nationale aangifte voor niet-ingezetenen is het Modelo 210, en deze werkt op twee manieren, afhankelijk van hoe je de woning gebruikt. Als u de woning uitsluitend voor eigen gebruik aanhoudt, betaalt u nog steeds belasting over een fictief voordeel waarvan de staat aanneemt dat u het geniet door het bezit ervan. Als u de woning verhuurt, betaalt u in plaats daarvan belasting over de daadwerkelijke huur.

Voor persoonlijk gebruik bedraagt de belastbare grondslag 1,1 procent van de kadastrale waarde wanneer de gemeente haar taxaties in de afgelopen tien jaar heeft herzien, of 2 procent wanneer dat niet het geval is. Die grondslag wordt vervolgens belast tegen 19 procent voor inwoners van de EU, IJsland, Liechtenstein en Noorwegen, en tegen 24 procent voor alle anderen, waaronder sinds de Brexit ook Britse eigenaren vallen. Huurinkomsten worden belast volgens dezelfde verdeling van 19 procent of 24 procent, waarbij EU-eigenaren exploitatiekosten mogen aftrekken en niet-EU-eigenaren over het brutobedrag worden belast.

Belangrijk punt

• Aangiften voor eigen gebruik worden eenmaal per jaar, achteraf, ingediend uiterlijk aan het einde van het jaar volgend op het belastingjaar
• Huurinkomsten worden gebundeld en jaarlijks aangevraagd in de eerste twintig dagen van januari
• Britse eigenaren vallen in de schijf van 24 procent en kunnen geen kosten aftrekken van de huur
• Een lage kadastrale waarde houdt de belastingaanslag voor eigen gebruik bescheiden, vaak een paar honderd euro per jaar

Wat u betaalt bij aankoop

Aankoopbelastingen staan los van de jaarlijkse kosten, maar ze bepalen de toon voor het budget en zijn daarom het vermelden waard. Het tarief hangt af van het feit of het om een bestaande woning of een nieuwbouwwoning gaat.

• Voor bestaande woningen is de overdrachtsbelasting in de Comunitat Valenciana vanaf 1 juni 2026 gedaald tot 9 procent voor waarden tot één miljoen euro; daarboven geldt 11 procent
• Bij de aankoop van nieuwbouwwoningen geldt 10 procent btw plus zegelrecht, waarbij het regionale AJD-tarief is verlaagd van 1,5 procent naar 1,4 procent
• Hypotheken voor niet-ingezetenen bedragen doorgaans 60 tot 70 procent van de aankoopprijs of taxatiewaarde, afhankelijk van welke van beide het laagst is
• Volgens Wet 5/2019 betaalt de kredietverstrekker het AJD-zegelrecht op de hypotheekakte zelf, niet de koper

Lopende exploitatiekosten

Naast de belastingaangiften zijn er elk jaar een aantal voorspelbare rekeningen. Op zichzelf zijn deze niet hoog, maar samen vormen ze de werkelijke kosten van het bezit van een woning aan de kust, en deze variëren sterk per plaats.

• De IBI, de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting, bedraagt ongeveer 0,4 tot 1,1 procent van de kadastrale waarde, afhankelijk van de gemeente
• Basura, de afvalinzamelingsheffing, wordt door veel gemeentehuizen apart in rekening gebracht
• Verenigingsbijdragen voor een appartement of een omheind wooncomplex, ter dekking van zwembaden, tuinen, liften en gemeenschappelijk onderhoud
• Opstal- en inboedelverzekering, in de praktijk verplicht wanneer er een hypotheek loopt
• Vaste kosten voor water en elektriciteit, die ook gelden in maanden waarin de woning leegstaat

Het leven in de woongemeenschap voegt nog een punt toe om op te letten. Bovenop de reguliere bijdrage kan aan eigenaren in een vereniging worden gevraagd om een „derrama“ te financieren, een eenmalige speciale heffing waarover is gestemd om een grotere reparatie te betalen, zoals een dak, een lift of een schilderprogramma. Dit hoort bij gezamenlijk eigendom, maar kan zonder veel waarschuwing komen als er zich een grote klus heeft opgestapeld. Het lezen van de recente notulen van de algemene vergadering voordat u koopt, laat zien wat de vereniging al heeft besproken en of er grote werkzaamheden op komst zijn.

Veelgemaakte fouten

• Aannemen dat de aankoopprijs de volledige kosten dekt en de jaarlijkse aangiften volledig vergeten
• De aangifte voor niet-ingezetenen missen omdat er nooit een herinnering van de gemeente komt
• Eén aangifte indienen voor een stel terwijl elke eigenaar zijn eigen aandeel moet aangeven
• Een Britse eigenaar begroten op 19 procent terwijl het juiste tarief voor niet-EU-burgers 24 procent is
• De notulen van de algemene vergadering negeren en verrast worden door een ‘derrama’ waarover maanden eerder is gestemd

Een praktische stappenreeks om de kosten onder controle te houden

• Stap één: noteer de kadastrale waarde op de IBI-aanslag, aangezien deze bepalend is voor zowel de gemeentebelasting als de aangifte voor eigen gebruik
• Stap twee: controleer welk tarief voor niet-ingezetenen op u van toepassing is: 19 procent binnen de EU of 24 procent daarbuiten
• Stap drie: reserveer een ruw jaarlijks bedrag voor IBI, afvalheffing, gemeenschapsbijdragen, verzekeringen en nutsvoorzieningen
• Stap vier: noteer de indieningstermijn voor de aangifte die bij uw gebruik past: eigen gebruik of verhuur
• Stap vijf: reken elk jaar een klein bedrag voor onvoorziene uitgaven mee, zodat een ‘derrama’ of een reparatie u niet in tijdnood brengt

Op deze manier worden de jaarlijkse kosten van een huis aan de kust voorspelbaar in plaats van een aaneenschakeling van verrassingen. De aankoopbelastingen zijn eenmalig, de jaarlijkse rekeningen zijn in de meeste plaatsen bescheiden en het papierwerk is goed te doen zodra u weet welke aangifte van toepassing is.

Waar Movr kan helpen

Movr Real Estate werkt samen met expat-kopers in het zuiden van de Costa Blanca, en we nemen vanaf het begin het volledige beeld van de exploitatiekosten mee in de zoekopdracht. We kunnen je de kadastrale waarde en de hoogte van de VvE-bijdrage laten zien voor elke woning die we in onze portefeuille hebben, aangeven wat het IBI-tarief in een bepaalde gemeente is, en aangeven of het om een bestaande woning of een nieuwbouwwoning gaat, zodat de overdrachtsbelasting duidelijk is voordat je een bod uitbrengt. Vertel ons wat je budget is en hoe je de woning wilt gebruiken, dan zoeken we woningen voor je uit waarbij zowel de jaarlijkse kosten als de prijs binnen je budget passen.