Als u een woning koopt aan de Zuid-Costa Blanca, is de vraagprijs slechts een deel van de berekening. Zodra u eigenaar bent, krijgt u te maken met een hele reeks jaarlijkse kosten die de meeste expatgezinnen in het eerste jaar onderschatten. In deze gids wordt uiteengezet wat u moet begroten voor IBI, afvalstoffenheffing, verenigingskosten, nutsvoorzieningen, verzekeringen en de belasting voor niet-ingezetenen in Torrevieja, Orihuela Costa en Pilar de la Horadada.

IBI, de jaarlijkse onroerendgoedbelasting

IBI staat voor Impuesto sobre Bienes Inmuebles en wordt vastgesteld door uw gemeente (ayuntamiento), niet door Madrid.

• Berekend als een percentage van de kadastrale waarde (valor catastral), niet van de prijs die u hebt betaald
• De nationale wetgeving staat gemeenten toe het stedelijk tarief vast te stellen tussen 0,4% en 1,1%
• De tarieven aan de Zuid-Costa Blanca liggen doorgaans tussen 0,5% en 0,7%
• De belasting wordt voor de gemeenten geïnd door SUMA Gestión Tributaria, de belastingdienst van de Diputación de Alicante

Wat dit betekent voor kopers

• Een villa met een kadastraal waarde van 120.000 euro in Torrevieja kost ongeveer 650 tot 750 euro per jaar
• Een bescheiden appartement in Orihuela Costa kost vaak tussen de 250 en 450 euro
• Pilar de la Horadada heeft onlangs verlagingen doorgevoerd om de kadastrale aanpassingen te verzachten
• Vraag de verkoper om het laatste IBI-bewijs voordat u een bod uitbrengt

Basura, de afvalheffing

Basura is de lokale afvalheffing. Elke gemeente stelt zijn eigen tarief vast.

• Torrevieja en Orihuela factureren via SUMA volgens een vast schema elk jaar
• Pilar de la Horadada heeft de basura vanaf januari 2025 geherstructureerd, met twee jaarlijkse termijnen in mei en oktober en bedragen op basis van de zone
• De typische basura voor woningen aan de Zuid-Costa Blanca ligt tussen de 80 en 180 euro, waarbij urbanisaties aan de kust meer betalen dan zones in het binnenland
• Basura is een aparte rekening, los van de IBI, en is ook van toepassing als de woning het grootste deel van het jaar leegstaat

Verenigingskosten

Als u een woning koopt in een urbanisatie met gemeenschappelijke zwembaden, tuinen, liften of beveiliging, betaalt u maandelijks of driemaandelijks een cuota de comunidad aan de comunidad de propietarios.

Richtprijzen voor de Zuid-Costa Blanca

• Eenvoudige flatgebouwen zonder zwembad, vaak 25 tot 50 euro per maand
• Standaard urbanisaties in resortstijl met zwembad en tuinen in Villamartín, La Zenia, Playa Flamenca of Ciudad Quesada, vaak 60 tot 150 euro per maand
• Grotere complexen met veel voorzieningen in Lomas de Cabo Roig, La Florida of La Marina, vaak 150 tot 250 euro per maand
• Luxe gated communities kunnen meer dan 300 euro per maand kosten

Realiteitscheck

• Vraag altijd om de notulen van de laatste algemene vergadering voordat u zich vastlegt
• Verenigingen van eigenaren waar grote werkzaamheden op stapel staan, heffen vaak een derrama, een eenmalige heffing voor projecten die buiten de normale begroting vallen

Vaste kosten voor water en elektriciteit

Nutsvoorzieningen bestaan uit vaste kosten plus verbruik. Zelfs een leegstaand vakantiehuis genereert elke maand de vaste kosten.

• Hidraqua, nu onderdeel van Veolia, verzorgt de watervoorziening in Torrevieja, Orihuela en Orihuela Costa
• Aqualia en andere exploitanten verzorgen de watervoorziening in de overige gemeenten aan de Zuid-Costa Blanca
• Reken op 200 tot 400 euro per jaar aan waterkosten voor een huishouden dat het pand het hele jaar door gebruikt
• Iberdrola is de dominante elektriciteitsleverancier, met het gereguleerde PVPC-tarief of een vast marktaanbod
• Uw potencia contratada, het gecontracteerde vermogen in kW, bepaalt een vaste dagelijkse kost die u betaalt, zelfs bij nulverbruik
• Airconditioning, zwembadpompen en elektrische verwarming doen de jaarlijkse rekeningen ruim boven de 1.200 euro uitkomen voor een villa met vier slaapkamers die fulltime bewoond wordt

Wat dit betekent voor kopers

• Controleer de potencia contratada van de vorige eigenaar; te grote contracten komen vaak voor en zijn eenvoudig te verlagen

Woningverzekering

• Reken op 200 tot 500 euro per jaar voor een standaardverzekering voor een villa met dekking voor gebouwen en inboedel
• Een Spaanse hypotheekverstrekker zal doorgaans dekking voor gebouwen als voorwaarde stellen
• Lees de kleine lettertjes over waterschade en langdurige afwezigheid, twee van de meest voorkomende geschillen bij schadeclaims voor expat-eigenaren

Belasting voor niet-ingezetenen

Als u hier onroerend goed bezit maar geen fiscale inwoner van Spanje bent, behandelt de Agencia Tributaria het onroerend goed alsof het een fictief inkomen genereert, zelfs als u het niet verhuurt.

• De basis voor het veronderstelde inkomen is 1,1% van de kadastrale waarde wanneer deze recent is bijgewerkt, anders 2%
• Tarief van 19% voor inwoners van de EU, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein
• Tarief van 24% voor niet-EER-inwoners, waaronder momenteel ook Britse eigenaren na de Brexit
• Jaarlijks in te dienen via Modelo 210

Waar de grote belastingwijziging in 2026 van kracht wordt

Als u zich nog in de aankoopfase bevindt: de Comunitat Valenciana heeft een verlaging van de overdrachtsbelasting goedgekeurd die op 1 juni 2026 van kracht wordt.

• De ITP op wederverkoop tot 1 miljoen euro daalt van 10% naar 9% en blijft daarboven 11%
• De AJD op akten van nieuwbouw daalt van 1,5% naar 1,4%
• De IVA op nieuwbouw blijft 10%
• De verlaging is van toepassing op basis van de datum van de akte bij de notaris, niet de reserveringsdatum

De Agència Tributària Valenciana is de betrouwbare bron voor de meest recente tarieven en de verlaagde tarieven voor kopers onder de 35, grote gezinnen en mensen met een handicap.

Gemeentelijke Plusvalía

Plusvalía is de lokale belasting op de waardestijging van grond bij verkoop. Na de uitspraak van het Constitutionele Hof eind 2021 is de berekeningsmethode gewijzigd.

• U kiest tussen de objectieve methode en de methode op basis van de werkelijke winst, afhankelijk van welke lager is
• Als u kunt aantonen dat er geen stijging van de grondwaarde is, is de belasting niet van toepassing

Alles bij elkaar voor een realistisch budget

Voor een appartement met drie slaapkamers in resortstijl in La Zenia of Villamartín, waar een expatgezin het hele jaar door woont, ziet een begroting voor 2026 er vaak als volgt uit:

• IBI: 350 tot 550 euro
• Afval: 100 tot 160 euro
• Verenigingskosten: 900 tot 1.800 euro
• Water: 250 tot 400 euro
• Elektriciteit: 900 tot 1.800 euro, afhankelijk van airconditioning
• Woningverzekering: 250 tot 400 euro

Totale kosten variëren van ongeveer 2.750 tot 5.100 euro per jaar, exclusief belasting voor niet-ingezetenen of derramas. Een vrijstaande villa met privézwembad in Lomas de Cabo Roig kost meer, vaak 6.000 tot 9.000 euro.

Veelgemaakte fouten

• De IBI aflezen van een advertentie op een portaal in plaats van de daadwerkelijke kwitantie van de verkoper
• De notulen van de algemene vergadering van de vereniging van eigenaren overslaan en in het eerste jaar een onverwachte derrama erven
• De potencia contratada van de vorige eigenaar op het dubbele van het kW laten staan dat u daadwerkelijk nodig heeft
• De belasting voor niet-ingezetenen in het eerste jaar vergeten en een recargo van de Agencia Tributaria veroorzaken
• Basura behandelen als onderdeel van de IBI, en vervolgens verrast worden door een tweede rekening

Een praktische stappenlijst voordat u tekent

• Vraag de verkoper schriftelijk om de IBI, basura, VvE-kosten en energierekeningen van vorig jaar
• Vraag de notulen van de laatste algemene vergadering van de VvE op
• Controleer welke water- en elektriciteitstarieven al van kracht zijn
• Laat uw advocaat een schatting maken van de ITP of IVA plus AJD volgens de nieuwe tarieven van 2026
• Neem de lopende kosten voor het eerste jaar op in uw aankoopbudget, niet alleen de aanbetaling en de kosten
• Ga in gesprek met een Movr-adviseur die het kostenprofiel van de specifieke urbanisatie kent

De Ayuntamiento de Torrevieja en de Ayuntamiento de Pilar de la Horadada publiceren de actuele belastingverordeningen voor IBI en afvalstoffenheffing, en zij zijn de juiste bron van informatie als u de cijfers wilt verifiëren voordat u een bod uitbrengt.