Comprar una vivienda en España es solo la primera partida del presupuesto. Una vez que las llaves están en tu poder, cada año hay que hacer frente a una serie de impuestos y gastos de mantenimiento, y los propietarios no residentes deben cumplir con algunas obligaciones que los residentes no tienen. Si estás barajando la posibilidad de adquirir una vivienda en venta en la Costa Blanca, es recomendable que tengas una visión completa de los gastos anuales antes de comprometerte, para que las cuentas te salgan bien mucho después del día de la firma.

Los impuestos que conlleva la propiedad

Cada año, los propietarios no residentes deben hacer frente a dos gravámenes distintos. Uno es el impuesto municipal sobre la propiedad en sí. El otro es una declaración fiscal nacional que debe presentar toda persona que posea una propiedad en España sin residir aquí, independientemente de si la vivienda genera ingresos o no.

La realidad

• Ser propietario de una vivienda en España genera una obligación fiscal en el país, incluso en el caso de un piso de vacaciones que solo se utilice unas semanas al año
• El ayuntamiento no envía la declaración nacional, por lo que es fácil pasarla por alto a menos que alguien te lo señale
• Las multas y los intereses por presentación tardía suelen costar más que el propio impuesto
• Los copropietarios presentan cada uno su propia parte, por lo que una pareja presenta dos declaraciones, no una

El Modelo 210 y sus dos modalidades de aplicación

La declaración nacional para no residentes es el Modelo 210, y se aplica de una de estas dos formas, dependiendo del uso que se le dé a la vivienda. Si se mantiene la vivienda exclusivamente para uso propio, se sigue pagando el impuesto sobre un beneficio teórico que el Estado supone que se obtiene por ser propietario de la misma. Si se alquila la vivienda, se paga sobre el alquiler real.

Para uso personal, la base imponible es el 1,1 % del valor catastral cuando el municipio haya revisado sus valoraciones en los últimos diez años, o el 2 % cuando no lo haya hecho. A esa base se le aplica un tipo impositivo del 19 % para los residentes de la UE, Islandia, Liechtenstein y Noruega, y del 24 % para el resto, lo que, desde el Brexit, incluye a los propietarios británicos. Los ingresos por alquiler se gravan con el mismo tipo del 19 % o del 24 %, pudiendo los propietarios de la UE deducir los gastos de mantenimiento, mientras que a los de fuera de la UE se les grava sobre la cifra bruta.

Punto clave

• Las declaraciones por uso propio se presentan una vez al año, a plazo vencido, antes de que finalice el año siguiente al ejercicio fiscal
• Los ingresos por alquiler se agrupan y se declaran anualmente en los primeros veinte días de enero
• Los propietarios británicos se encuentran en el tramo del 24 % y no pueden deducir gastos de la renta
• Un valor catastral bajo mantiene modesta la factura por uso propio, a menudo de unos pocos cientos de euros al año

Lo que se paga al comprar

Los impuestos de compra son independientes de los costes anuales, pero marcan la pauta del presupuesto, por lo que conviene indicarlos con claridad. El tipo impositivo depende de si la vivienda es de segunda mano o de nueva construcción.

• En el caso de las viviendas de segunda mano, el impuesto de transmisiones patrimoniales se redujo al 9 % en la Comunidad Valenciana a partir del 1 de junio de 2026 para valores de hasta un millón de euros, aplicándose un 11 % por encima de esa cifra
• Las compras de viviendas de nueva construcción conllevan un 10 % de IVA más el impuesto de timbre, y el tipo regional del AJD se ha reducido del 1,5 % al 1,4 %
• Las hipotecas para no residentes suelen alcanzar entre el 60 % y el 70 % del precio o de la tasación, lo que sea menor
• Según la Ley 5/2019, es la entidad crediticia la que paga el impuesto de timbre (AJD) sobre la propia escritura hipotecaria, y no el comprador

Gastos de mantenimiento corrientes

Más allá de las declaraciones de impuestos, hay una serie de gastos predecibles que se repiten cada año. Ninguno es elevado por sí solo, pero juntos conforman el coste real de mantener una vivienda en la costa, y varían mucho de una localidad a otra.

• El IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, oscila aproximadamente entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral, dependiendo del municipio
• La «basura», la tasa de recogida de basuras, la facturan por separado muchos ayuntamientos
• Las cuotas de comunidad de un piso o una urbanización cerrada, que cubren piscinas, jardines, ascensores y el mantenimiento de las zonas comunes
• El seguro de edificio y contenido, obligatorio en la práctica cuando existe una hipoteca
• Las cuotas fijas de los servicios públicos de agua y electricidad, que se aplican incluso en los meses en que la vivienda está desocupada

La vida en comunidad añade un aspecto más a tener en cuenta. Además de la cuota ordinaria, se puede pedir a los propietarios de una comunidad que financien una «derrama», una exacción especial única aprobada por votación para sufragar una reparación de mayor envergadura, como el tejado, un ascensor o un programa de repintado. Estas exacciones forman parte habitual de la propiedad compartida, pero pueden surgir sin previo aviso si se ha ido acumulando una obra de gran envergadura. Leer las actas de la última junta general anual antes de comprar permite saber qué ha debatido ya la comunidad y si hay alguna obra importante a la vista.

Errores comunes

• Dar por sentado que el precio de compra es el coste total y olvidarse por completo de las declaraciones anuales
• No presentar la declaración de no residente porque nunca llega ningún recordatorio del ayuntamiento
• Presentar una sola declaración para una pareja cuando cada propietario debe presentar la correspondiente a su parte
• Calcular el impuesto para un propietario británico al 19 %, cuando el tipo correcto para no residentes de la UE es del 24 %
• Ignorar las actas de la junta general anual y verse sorprendido por una «derrama» aprobada meses antes

Una secuencia práctica para controlar los gastos

• Paso uno: anota el valor catastral que figura en la factura del IBI, ya que determina tanto el impuesto municipal como la declaración de uso propio
• Paso dos: confirma qué tipo impositivo para no residentes te corresponde, el 19 % dentro de la UE o el 24 % fuera de ella
• Paso tres: reserva una cantidad anual aproximada para el IBI, la tasa de basura, los gastos de comunidad, el seguro y los servicios públicos
• Paso cuatro: anota en tu agenda el plazo de presentación de la declaración que se ajuste a tu uso, ya sea de uso propio o de alquiler
• Paso cinco: añade cada año una pequeña cantidad para imprevistos, de modo que una derrama o una reparación no te obligue a buscar dinero a toda prisa

Si se gestiona de esta manera, el coste anual de una vivienda en la costa se vuelve predecible, en lugar de una serie de sorpresas. Los impuestos de compra son puntuales, las facturas anuales son modestas en la mayoría de los municipios y el papeleo es manejable una vez que sabes qué declaración te corresponde.

Cómo puede ayudarte Movr

Movr Real Estate trabaja con compradores expatriados en toda la Costa Blanca Sur, e incorporamos desde el principio una visión completa de los costes de mantenimiento en la búsqueda. Podemos mostrarte el valor catastral y el importe de los gastos de comunidad de cualquier propiedad que gestionemos, indicarte cuál es el tipo impositivo del IBI en un municipio concreto y señalar si se trata de una vivienda de segunda mano o de obra nueva, para que tengas claro el impuesto de compraventa antes de presentar una oferta. Dinos cuál es tu presupuesto y cómo piensas utilizar la propiedad, y te seleccionaremos viviendas en las que los gastos anuales se ajusten a tus necesidades tanto como el precio.